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住区项目价值提升和挖掘 　　摘要:本文首先以房地产项目功能价值理论和价值工程理论为研究基础进行评价指标体系架构,然后运用层次分析法确定评价体系中各指标因素项权重,同时结合各行业规范,制定相应的评价基准,最后建立简单模型对房地产价值进行提升做出判断。本文试图通过建立具有可操作性的项目价值评价与挖掘体系,为房地产项目策划专业人员提供支持。 　　关键词:房地产项目价值 价值评价 价值挖掘 模糊数学综合评价 层次分析法 　　 　　1.房地产项目价值评价体系 　　本体系所设立的评价指标类型项、一级指标项等是依据房地产各功能模块价值分析指标得来,同时对每个价值模块增加成本评价指标。对于房地产项目价值评价体系,产生较为重要影响的有两个方面的操作:一是对于评价指标权重的确定,另一个就是对于评价指标标准的确定。其中,指标权重的确立尤其重要。目前国内外对于指标权重确定方法的主要有:属性数学分析法、层次分析法、主成分分析、熵值法、神经网络法和灰色理论中的群灰关联度法以及质量屋(QFD)确定法等。考虑到本指标体系具有层次性、多因素性的特点,因而选择采用层次分析法(AHP)。 　　对于房地产项目价值评价体系,产生较为重要影响的有两个方面的操作:一是对于评价指标权重的确定,另一个就是对于评价指标标准的确定。其中,指标权重的确立尤其重要。 　　2.评价等级及其说明 　　本论文所建立的评价体系等级将分好、较好、一般、较差和差五个等级。各等级代表的项目价值等级如表所示。 　　表1评价等级说明 　　由于房地产项目开发与建设是风险性较强的投资,因而对于房地产项目价值评价结果的等级设置不同于一般项目价值的评价,将评分十分制中#147;7分#148;作为衡量项目好坏的分水岭。另外,也由于目前房地产项目开发在国内仍旧处于发展阶段,行业标准较缺乏,因而也结合该领域专家及房地产从业人员对于功能模块的认识和把握,适当的提高评判标准也有利于消除主观性的影响。 　　同时,对于各功能以及项目整体价值的评价等级在应用于实际房地产项目价值评价时,还可以采用比较法来进行项目功能及价值评定等级修订,以确保评价等级等于房地产项目建设开发有着实际的指导作用。 　　模糊数学综合评价 　　模糊综合评价方法。 　　对于房地产项目价值进行评价时,分别考虑了产品价值、管理价值及品牌价值三个子目标的设定,同时对于各目标设计的指标项以及分别一级指标和二级指标的内容进行价值评价。考虑到评价标准涉及诸多定性评分以及涉及对评判人员掌握部分专业知识的要求,因而可以用模糊数学的方法来弥补大量定性评价产生的主观误差,以及适应于群体评判和决策。其操作实质是将多位主观评价的结论的比例作为指标评价值。 　　评价过程 　　建立二级指标模糊判断矩阵R2。根据层次结构表得出某二级指标的评价内容,建立因素集。考虑到因素含有定量和定性分析两种,则对于因素值的计算采用表2方法。 　　表2二级指标模糊判断矩阵 　　根据AHP算法得权重集W2。综合评价时,首先是计算权重集,本评价体系则可直接运用前文已经计算出来的权重值集合。而在实际应用中,若需修改指标或部分指标权重调整,则需重新按前文所述方法,以AHP分析法,进行权重计算。 　　计算二级指标层模糊综合评价集:B2=W2*R2。逐一计算各二级指标评价集,同理计算一级指标及子目标综合评判集及综合评价集,将其中对应等级比重最多作为项目价值评定等级结果,例如B=(0.7,0.05,0.1,0.1,0.05),则评价等级为#147;好#148;。若以分值来评价项目则项目价值分值为评定等级与等级所对应分值乘积的代数和。。 　　对于房地产项目价值评价体系结果分析有两大方面: 　　首先,项目价值结论如何。对于此结论我们在前文己经提到过可以通过判断得到定性结论,即:好、较好、一般、较差、差;也可以得到定量的结论,即:0#151;10之间的价值评价分值。项目价值结论的应用:首先,该分值可以作为项目价值判断的结论;其次,还可以对比己完工项目或者同类竞争项目,获得该项目价值的相对价值;再次,根据该结论对项目进行市场细分和市场定位,并据此做出目标客户需求分析等,便于项目价值挖掘;除此之外,该结果还可以应用于房地产投资分析、企业间合作参考依据等等。 　　其次,影响项目价值的重要因素有哪些以及该些因素对于项目价值影响的敏感性如何。从本项目价值评价体系功能评价过程中,运用层次分析法,对于影响项目价值因素的权重、因素值都能够有一个整体的把握,可以较为直观的看出那些因素对于项目价值影响明显。 　　具体到某项影响因素,还可以分析其对于价值影响的敏感性,以此来确定该影响因素在价值挖掘时调整的幅度和力度如何时,房地产项目价值可以达到最大化。 　　 　　3结语 　　综合来看,本文