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住宅地产室内设计标准化和高周转初探 　　房地产行业的竞争越来越激烈。开发商从拿地、设计、报批、开工、建设、销售、验收、到最后交房给业主，是一个循序渐进的过程，在这过程要形成有效的竞争力，最直接的就是降低开发成本和加快开发速度。那如何能做到快速开发、快速销售，形成高周转，除了集人力、财力为一体，进行规模化发展外，还得建立产品的系列化和标准化，从地产的专业可分为：建筑标准化、景观标准化、室内设计标准化，只有建立标准化才能适应高周转。本文从“建立设计标准化的重要性、室内设计标准化建立要点、室内设计产品资源库的建立和室内设计标准化的推广”这三个维度来阐述如何通过室内设计专业标准化的建立及推行，实现高周转！ 　　建立设计标准化的重要性 　　1.市场形势严峻 　　在越来越激烈市场竞争中，地产开发商的平均利润率也越来越低，根据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去，截至2013年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来三年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业的盈利能力也进一步呈现分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业都要调低盈利目标。竞争态势的激烈，也促使不少中小房地产企业退出市场。据统计，百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发。 　　2.建立设计标准化提高竞争力 　　房地产企业对其产品标准化的建立，从不同角度可划分为如下：从专业可分为建筑专业标准化、景观专业标准化、室内设计专业标准化；从产品的客户群需求又可分为：刚需型、改善型、豪华型；从产品本身还可分为：高层或多层住宅产品、洋房、别墅；从交房角度可分为：毛坯交房、精装交房。因此，面对严峻的市场，每个房地产企业，要根据自身的特点、文化、规模、优势，通过研究建立一套适合自己的产品系列化和产品标准化，更好的发挥自己的优势、提高竞争力。 　　在地产整个项目开发过程中，如果没有建立产品设计标准化，通常会出现如下问题： 　　（1）项目在定位阶段时，对产品的整体定位、概念设计阶段时总图的规划、户型配比、风格定位、成本估算等总是反复修改，来回折腾，占用人力物力和时间成本； 　　（2）在项目实施阶段，设计、材料选样、采购、成本、工程各持己见，难于达成一致； 　　（3）项目成本测算差距大，目标成本难以准确制定； 　　（4）项目施工过程中设计变更多，签证多，过程成本控制难度大； 　　（5）没有统一的设计标准，使得产品品质参差不齐，难以达到理想或较为一致的效果。 　　因此，建立设计标准化，除了避免上述问题，还可以加快前期项目的准确定位、加快开发过程、有效的减低开发成本、保证产品品质。在当前的市场背景下，住宅地产开发商通过建立设计标准化，加快开发速度，提高净利润率，从而实现高周转，有效的提高企业的竞争力。 　　室内设计标准化建立要点（不含批量精装房） 　　室内设计专业，在地产开发中属于面子工程，比如样板房的展示效果等等，会直接影响着产品在客户中的印象和口碑。在这里，我们以宅地产室内设计标准化建立的要点进行分析。以下从：“售楼处、样板房、公共部分”标准化的建立要点作简单剖析，以供交流借鉴。 　　1.售楼处室内设计标准化建立要点 　　（1）售楼处室内设计标准化前期定位 　　功能要求、面积要求、风格要求（新中式、简欧、ArtDeco）、成本控制。 　　例如：以下售楼处室内延续“新中式”的建筑风格，设计色彩明快，材料及设计造型考虑施工简便，控制在目标成本内，进行限额设计，供参考。 　　（2）售楼处室内设计功能要求 　　售楼处室内功能一般分为：1）入口区；2）模型区（区域模型）；3）洽谈区；4）签约区；5）销控台区；6）品牌墙；7）综合服务区（含财务室）；8）水吧台；9）VIP室；10）公卫、宝洁间；11）销售经理室；12）销售办公室；13）推广办公室；14）更衣室；15）保安室；16）储藏间 ；17）会议室；18）物业办公室等。 　　案例：室内功能分区标准化（以南昌君领朝阳900平米的售楼处为模版）：入口区（15平米）、模型区（120平米）、儿童娱乐（25平米）、形象展示墙、视听室（60平米）、 洽谈区（100平米）、签约区（150平米）、卫生间（40平米）、办公区（200平米）。（如下图） 　　（3）售楼处室内色彩配比要求 　　1）硬装色彩配比：硬装部分地面采用了米黄色大理石，墙面以橡木饰面、灰色大理石、灰镜衬木格栅等，整体空间沉稳大气，设计手法充分体现售楼处的低调奢华，2）软装色彩配比：软装部分延续硬装的暖色调，把米黄色作为一个主色调，红色、褐色为调和色