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三旧用地选择和评价分析 　　[摘 要]经过30多年的改革开放和快速发展，我国绝大多数城市正在或即将完成版图扩张、人口与产业快速集聚等城市化任务。改善城市内在环境、提升公共服务水平、增强竞争力、构建和谐的市民型城市是我国城市转型面临的长期任务。城市和城市社区公共空间的宜居性问题正成为各级政府必须面临的现实问题。以固原市“三旧”改造为例，通过各级评价因子分析现状情况，剔除保留用地，得到环境条件较差的地块，再综合土地性质、地籍界线、土地权属（国有、集体）最终得出“三旧”改造界线。 　　1. 引言 　　“三旧”改造起源于广东，是落实科学发展观的具体实践和探索。以节约集约土地、改善人居环境、调整产业结构为改造的目标与方向。怎样的用地适合进行“三旧”改造，怎样对“三旧”范围进行合理的选择是进行“三旧”改造工作的前置条件。 　　各种形式的存量建设用地再开发建设工作，已在全国各地已如火如荼的进行。为认真落实《国务院关于促进宁夏经济社会发展若干意见》（国发【2008】29号）、《中共中央国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见》（中发【2010】11号）、《宁夏回族自治区人民政府关于加强和改进国土资源工作的意见》（宁政发【2012】103号）等精神，2012年5月22日，宁夏自治区国土资源厅印发了《宁夏回族自治区“三旧”改造工作方案（试行）》（宁国土资发【2012】215号），固原被确定为全区“三旧”改造试点城市。 　　2. 项目概况 　　固原市位于黄土高原中西部，宁夏回族自治区南部。市域总面积10541.4平方公里，地处东经105°20′～106°58′，北纬35°14′～36°38′之间。是宁夏回族自治区回族聚居地区，地处西安、兰州、银川三省会（首府）城市所构成的三角地带中心，是伊斯兰文明与中原文化交汇处。 　　当前，宁夏已经经历了以经济发展为第一要务的“生产型与生活型”宜居性发展阶段，正面临着向经济、社会全面发展和人与环境和谐共存为首要任务的“生态型”宜居性发展阶段转变的挑战。开展“三旧”改造工作，对于优化土地布局，开发存量用地，拓展用地空间，改善人居环境，保障经济社会科学发展、跨越发展尤为重要和迫切。 　　3. “三旧”用地的选择 　　3.1 选择原则 　　党的十六届三中全会提出“以人为本，全面、协调、可持续”的科学发展观，并强调以人为本是科学发展观的核心，然而“三旧”改造工作重点工作之一也是改善城乡人居环境。 　　因此，“三旧”用地选择以可持续发展，营造生态、绿色和健康的居住环境为原则。 　　3.2 选择方法 　　按照国家有关规定，根据自治区的统一部署，通过摸查建档，科学筛选建立评价因子体系将基础条件落后，人居环境脏乱差的旧厂矿、旧村庄、旧城镇用地纳入“三旧”改造项目库中。 　　评价因子的确定通过收集宜居评价指标、宜居体系、人居环境建设、生态环境综合分析等相关的文献，对其进行选择、整理以及比对分析得出。 　　3.3 国内外城市宜居性理论研究 　　以简雅各布斯的《美国大城市的生与死》为开端，西方发达国家开始了对现代主义的系统反思，尽管现代主义的城市规划和建设理论在当时占绝对统治地位。经过20多年的新城市主义运动，到20世纪90年代，以社区宜居性理论、新城市主义理论和精明增长理论为代表的后现代主义的城市发展理论得以确立。20世纪50年代，国际现代建筑协会的第10小组发表了《杜恩感言》（1954年），提出新形势下城市规划的基本出发点――对人的关怀和对社会的关注。20世纪60年代，简雅各布斯对现代主义发起攻击，并对城市活力和宜居性秘密地予以揭示。自此，社区宜居性理论便成为西方城市理论研究的核心之一。 　　国内关于城市宜居性的研究主要来源于对人居环境的研究。吴良镛1997年提出以建筑、园林、城市规划相融合为核心建构城市人居环境科学的学术框架（吴良墉，1997），2001年他提出适合我国的人居环境科学理论，该理论包含五大系统，即自然系统、人类系统、社会系统、居住系统和支撑系统，并提出我国人居环境建设的五项原则：正视生态的困境，提高生态意识；人居环境建设与经济发展良性互动；发展科学技术，推动经济发展和社会繁荣；关怀广大人民群众，重视社会发展整体利益；科学追求与艺术创造相结合（吴良镛，2001）。 　　3.4 评价因子的确定 　　宜居性城市的理念来自人，对宜居城市环境的需求、欲望与热情来自人，宜居城市建设与发展的具体实践靠的是人，宜居城市环境的维护与更新同样靠的也是人。总结这些城市宜居性优越的城市发展经验，可以看出宜居城市或多或少满足以下一些特征： 　　l）人与自然环境。包括居住环境、绿化环境等。 　　2）人与人造空间。包括建筑质量、建筑密度、道路通道硬化情况、市政基础设施、公共服务设施配备情况等。