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中国城市地价状况分析与预测 　　[摘要] 随着我国市场经济的发展，土地价格对社会经济的调控作用的重要性凸现，城市地价变化趋势的分析与预测是准确把握地价规律的重要手段，是国家制定土地政策、规范城镇地产市场和引导房产业健康发展的重要依据。在分析2000年～2007年全国60个大中城市监测取得的各用途地价数据基础上，采用灰色预测模型对2008年～2012年全国六大区域的各用途地价及其变化趋势进行了分析和预测，并对比分析了我国各大区域地价的变化幅度及增长率，最后探讨了影响我国地价未来变化趋势的主要因素。 　　[关键词] 城市地价 动态监测 灰色预测 　　 　　一、引言 　　 　　为及时准确地了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变化动态，中央政府在全国各城市设立若干监测点，采集相应的地价资料，实现对各城市地价的动态监测。全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家控制土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同时也能引导产业健康发展。影响地价的因素多而复杂，其中城市社会因素、居民消费观念、地产投机程度、房地产购买者和出售者心态等诸多主观性和随机性因素，它们也对地价产生着重要影响，因而，在分析2000年～2007年地价动态监测数据基础上，可采用灰色预测法对未来的地价状态做出定量预测。 　　 　　二、研究数据与方法 　　 　　我国城市地价动态监测工作始于2000年国土资源大调查，随着工作的深入开展，到目前为止全国已设置7800多个监测点，60多个重点城市定期向国土资源部报告地价更新情况，已基本建立以监测点价格、平均地价水平、城市地价指数及相关经济数据为主要监测内容的城市地价动态监测体系。本文按照国土资源部关于全国地价监测范围的要求，以省级行政区域为基础，根据城市地价总体水平等具体情况，将全国划分为东南、中南、西南、华北、东北、西北六个监测区域，采用2000年～2007年六大区域中60个大中城市动态监测取得的综合、商业、居住、工业平均地价作为对2008年～2012年的地价预测的基础数据。 　　针对地价监测数据时间单序列性、随机波动性的特点，以我国学者邓聚龙教授提出的灰色理论为指导、微分拟合法为核心，采用适用面最广的GM（1，1）单序列一阶线性动态模型预测2008年～2012年地价水平。为检验模型预测结果的可行性，首先测算2000年～2007年全国城市平均综合地价，再采用关联度检验和后验差检验结合实际地价检验预测数据的准确性。 　　 　　三、城市地价动态变化趋势分析 　　 　　预测显示，2008年～2012年全国主要城市平均地价呈平稳上涨趋势，土地平均价格由2007年的1569元/m2上升为2012年的2416元/m2。居住用地价格增长幅度最大，增长幅度为1903元/m2，累计增长率为81.56%；商业用地价格增长幅度为1681元/m2，累计增长率为54.27%；工业用地价格变化较为平稳，价格增长幅度仅为31元/m2，累计增长率为6.04%。 　　全国六个主要监测区2008~2012年综合地价、商业地价、居住地价增长幅度均以东南区最高，分别为3887元/m2、4832元/m2、4932元/m2，累计增长率分别为99.6%、85.07%、106.15%；以西北区最低，增长幅度分别为174元/m2、305元/m2、282元/m2，累计增长率分别为19.23%、22.85%、28.9%。工业地价以华北区的增长幅度最高，为442元/m2，累计增长率为55.78%，最低为东南区，增长幅度为8元/m2，累计增长率为1.33%（见图）。 　　 　　四、未来城市地价增长原因分析 　　 　　1.宏观调控和制度变革 　　首先是宏观调控因素。自从2004年中央实施宏观调控以来，紧缩地根和紧缩银根两大根本调控手段均导致地价上涨。紧缩地根，尤其是在中央极力要求加强耕地保护的情况下，意味着减少土地出让数量；紧缩银根意味着必须要提高地价，通过涨价来抑制土地需求。其次是制度变革因素，随着2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的出台，使我国土地“闸门”进一步收紧。一系列土地管理制度变革有利于纠正以往被过度低估的地价成本，使得地价从过去的招商引资功能向宏观调控、市场定价、转变经济增长方式等功能转变，如规范土地出让收支管理、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度、强化对土地管理行为的监督检查等都将促进地价不同程度的上涨。 　　2.经济因素 　　(1)社会经济发展状况。社会经济发展水平不断提高、社会购买力不断增强、公共投资和购房比例不断增加，是地价在未来几年内稳定上涨的主要动力。衡量经济发展状况的重要指标是国内生产总值以及社会总投资，国内生产总值，以及社会总投资的增加，意味着财政、金融景气和经济繁荣，促使土