住房市场需求结构演进和需求调控管理.docVIP

住房市场需求结构演进和需求调控管理 　　住房市场需求结构演进与住房制度改革过程中居民住房需求的演变密切相关。城镇居民住房需求由全面抑制逐步分化为中高端需求日益膨胀、中低需求持续抑制。居民住房需求在商品住房市场上通过财富效应、需求累积效应与中低收入人群被动市场参与，促使市场需求结构异化为自住需求弱化、投资需求过度。因此，政府增加住房机会的同时应加强需求调控管理，政策选择应以控制中高端需求过度扩张、强化住房保障功能、缓解中低需求被动参与市场为基本取向。 　　[关键词]住房市场需求结构；自住需求；住房保障；住房体制改革 　　[中图分类号]17293.3　[文献标识码]A [文章编号]1004-518X(2009)02-0193-07 　　何小钢(1978―)，男，江西蓝天学院经管系教师，主要研究方向为城市经济与房地产；陈行龙(1944―)，男，江西蓝天学院教授，主要研究方向为经济管理；(江西南昌 330098)聂爱云(1978―)，女，江西师范大学政法学院讲师，主要研究方向为公共政策与城市公共管理。(江西南昌 330022) 　　本文为江西省高校人文社会科学项目“房地产与城市经济学协调发展研究――以江西为例”(项目编号：JJ0838)的研究成果。 　　 　　近年来，中国商品住房价格持续高涨已经成为学者、广大市民和政府相关决策部门关注的焦点问题。针对商品住房价格持续快速上涨以及关于商品住房可支付性降低、房地产泡沫等问题，研究者主要从成本推动、中国地产企业过高的利润预期、市场供给结构不合理、刚性的住房消费需求、政府相关税费过重等方面进行分析。在商品住房市场，价格调整基本机制仍然是供求均衡原理。从这个角度看，基于供求视角探讨商品住房价格涨落规律确实具有说服力：供给不足与需求相对旺盛必然使商品住房市场价格持续高扬。房价是供求的简单结果，把住房问题简单地归咎于中国房地产发展商“过高利润预期”之类的判断显然有失偏颇。那么，形成供给结构不合理的深层原因是什么?相对于错位的供给，市场需求持续旺盛动力何在?除了从供给面进行分析与调控管理之外，我们是否有必要对商品住房市场需求结构和特征进行基本的检视。需求在一定程度上对市场供给具有超前和决定性作用，市场需求结构及特征对市场供给结构、形态和数量等方面会直接产生影响，进而通过市场供求机制影响住房价格与住房市场效率。 　　自1980年邓小平同志提出住房体制商品化改革的原则和系统设想以来，住房制度经历了房改试验阶段(1979～1986年：试点出售公房)、提租增资与“三三制售房”促进住房消费阶段(1987～1991年)、房改全面推进阶段(1991～1993年：以售带租、试行住房公积金向货币化分配转变)、房改攻坚阶段(1993～1998年：进一步推行和完善公积金制度，向住房的市场化、社会化目标迈进)、新型住房制度建设阶段(1998年至今：停止实物分配，全面推行住房货币化补贴制度和住房保障政策，建立经济适用房与商品房两种供应体系；建立私有产权为主。其他产权形式并存的多元化产权制度实行住房分配货币化、社会化的新型住房制度)。中国城镇住房供应体系存在的多主体、多渠道、多元化特性对全面市场化改革以来商品住房市场需求结构演进与特征产生了直接而深远的影响。因此，基于住房制度变迁视角，系统梳理商品住房市场需求结构形成、演进及其特征，有望为我们提供观察与理解中国商品住房较长时期以来一些“异常”现象的全新视角。 　　 　　一、市场化进程中商品住房市场的需求结构演进 　　 　　住房制度变迁过程中，中国城镇住房供应方式的多元化趋势，决定了城镇居民住房需求实现与表达途径的多样化。商品住房市场作为居民住房需求实现形式之一，其市场需求结构演进和特征与住房制度改革过程中整个居民住房需求结构演变密切相关。一方面，商品住房市场需求是居民住房需求的部分表现；另一方面，居民住房需求结构对它产生广泛而深远的影响。因此，基于住房制度视角对制度变迁过程中居民住房需求结构演进及特征的探讨，就成为阐释与分析的逻辑起点，更进一步，我们将分析其在商品住房市场上的实现：住房市场需求结构的异化进程与机理。最后，我们将提出住房市场需求结构异化负面效应与未来需求调控管理政策取向。 　　 　　(一)住房制度变迁过程中的居民住房需求：抑制与分化 　　1　完全福利住房制度下居民住房需求全面抑制 　　新中国成立后至1979年的30年中，中国城镇住房完全由国家以单位(行政单位、企事业单位等)为载体通过福利形式提供给城市居民。受制于当时经济发展水平与发展需要，“重生产轻生活”理念在较长时期占据主导。住宅建设资金逐渐被其他基本建设占用，住宅建设资金占基本建设资金比率从1950年的11％下降到1970年的2.6％。在20世纪60年代到70年代中后期都一直在