REITs运行模式研究国际经验和制度选择.docVIP

REITs运行模式研究国际经验和制度选择 　　摘　要：　REITs的融资方式高效、便捷、安全等特点决定了中国应当引用REITs的投资方式理顺房地产业的投融资关系，促进房地产业的持续与健康发展。在各类模式中。美国的REITs以税收优惠为导向，没有专门的法律规范予以规制，但是比较灵活；亚洲国家或地区采用专门立法的方式规制REITs，比较规范。中国应当借鉴亚洲其他国家或地区的专门立法方式，正确定位REITs产品，并建立完善的法规体系，实施金融创新。为促进房地产业的稳定、规范和健康发展提供金融支持。 　　关键词：REITs；房地产业；金融产品；金融创新 　　中图分类号：17293.33　文献标识码：A　文章编号：1004-9142(2010)05－0045-06 　　 　　一、引言 　　 　　中国房地产市场的蓬勃发展极大地促进了国民经济的快速增长。但随着房地产市场的日益成熟，加之世界金融危机的冲击，在银根紧缩、政策调控日益严格的压力下，房地产业面临着整体行业资金短缺的窘境，许多房地产公司迫不得已采取一些非正常的融资途径，有的甚至通过“高利贷”、民间担保公司以及私募等方式，不惜付出高额代价进行融资以解燃眉之急。 　　造成这种窘境的主要原因是开发商融资方式过于单一。开放商最主要的融资方式是通过承包商先期垫资，银行按揭的模式进行运作。市场风险通过开发商的这种融资方式被转嫁给了银行与普通购房者，一旦出现资金链的断裂，多方主体的利益受到直接影响，有时政府也不得不出面收拾残局。与此形成鲜明对照的是，中国长时间的经济增长积累了大量民间财富，许多普通大众和机构投资者拥有大量资本却苦于缺乏良好的投资产品，导致了大批资金闲置，而直接投资房地产因为投机盛行导致房地产价格的较大波动。因此，借鉴西方国家REITs(Real Estate Investment Trusts)的投融资方式具有非常重要的意义。 　　REITs起源于20世纪60年代的美国，而后逐步扩展到欧洲、澳大利亚、日本、韩国、新加坡和中国香港、中国台湾等国家和地区，成为各国热衷的投资工具。它在拓宽投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本市场、促进社会发展等方面具有重要意义。REITs之所以风糜全球房地产金融市场，主要是因为它较之其他房地产投融资方式有着以下几个方面的优点： 　　首先，投资门槛较低，收益较高。REITs通常通过信托公司发行信托产品的方式进行融资，普通投资者无论资金多少都可以认购REITs。与股票、期货等投资方式相比较，REITs的风险较低，而收益率通常也远高于同期银行存款利率，特别是中国正处在经济高速发展阶段，商业地产项目收益稳定，收益也比较稳定。 　　其次，融资方式高效、便捷，拓宽了商业地产资金来源渠道。在银行融资模式中，地产商一般通过自身信用或者提供担保的方式，申请银行贷款。银行对商业地产贷款的发放较为谨慎，条件较为苛刻，审批程序复杂、耗时长，而且经常会受到国家宏观调控政策以及监管部门的控制和影响。REITs通过信托公司发行信托产品的方式融资，商业地产可以利用项目的自身优势吸引资金，广大投资者的投资行为是积极的、主动的，在预期收益和资金安全可以得到相对有效保障的前提下，可以在短期内募集大量资金。对于开发商来说，不仅是快速地筹集资金而且其隐形收益通常会大于条件苛刻、审批严格、放款周期短的银行贷款。 　　最后，资金安全有保障，投资风险较低。REITs通常有地产商、信托公司、银行等多方主体介入，可以通过较为合理的制度安排，保障资金安全。信托公司作为委托人和受益人根据信托法的规定可以随时、有效地监督地产商使用资金的行为。REITs资金在本质上属于信托财产，独立于地产商其他资产，地产商必须合理、谨慎地专为信托目的使用，这一点是REITs区别其他融资方式最为安全的保障。 　　2008年12月3日，在国务院常务会议上，决策层研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。目前，不动产投资信托产品(REITs)在京滓沪等地的试点正逐步推进。但是，目前中国关于REITs的法律法规极度缺乏，关于REITs的研究更是乏善可陈。本文拟通过研究国外REITs的实践与理论，结合中国国情，探讨中国引入REITs制度的运行模式选择问题。 　　 　　二、主要REITs运行模式的考察与分析 　　 　　由于各国(地区)的法律制度、经济发展程度以及法律传统等因素存在差异，各国在REITs的模式选择上也不尽相同，主要有如下几种： 　　 　　(一)美国的非专门立法的REITs模式 　　1.REITs使得普通大众成为房地产投资者 　　在20世纪60年代以前，只有公司和有钱人才有能力投资诸如购物中心、工业园区以及医疗设施等重大的房地产项目。为了改变这一局面，美