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土地储备和经济发展探析 　　【摘 要】 我国的土地储备制度产生于我国市场经济体制改革背景之下，对于完善城市土地市场、促进城市健康良性发展发挥了积极的作用。地方政府利用土地财政发展地方经济、加快城市化和工业化进程、促进土地资源市场化，取得了阶段性的成果和贡献。文章基于土地储备制度对地方经济发展产生的作用及其出现的问题展开论述，对土地储备出现的问题以及对地方经济发展的作用提供参考和对策进行探讨，以促进土地储备资金管理的制度化和规范化。 　　【关键词】 土地储备 资金管理 问题 对策 发展 　　中途分类号： F20 文献标识码：A 　　中国的城市土地储备起源与1996年，于芳分析总结国际通行的土地储备制度特征认为：土地储备是地方政府为了实现对土地资源的宏观调控而实施的包含土地收购、平整、出售或出租的周期性决策与执行活动。但是在实际执行时间，各个地区之间的土地储备模式和侧重点都存在差异，直到2007年《土地成本管理办法》的出台才明确了中国城市土地储备的定义和目标：土地储备是政府为了实现土地市场宏观调控，促进土地资源合理利用，依法取得土地进行开发、整理、储备以完成土地供应的行为。 　　土地收储业务是以政府的委托或授权为其权利来源，利用政府的行政手段收储土地，是典型的“政府主导性”土地储备模式，根据驻马店市政府的城市规划和土地利用总体规划，拟定市区内的土地储备年度计划，实施土地收购、储备、开发和整理工作，然后按照政府的统一规划将土地推向市场。通过这种模式，将驻马店市区内分散的土地统一进行调配，进行土地市场的规范，这样也可以避免一地多供的现象。土地储备作为现阶段提升一个城市可持续发展的途径，最终目的是通过政府是对土地市场的宏观管理，规范土地和房地产以及各类经济发展用地。从而促进地方经济的可持续发展。 　　土地出让金的返还机制还不健全，在当下，我国大多数城市在土地财政制度变革以后，土地出让金的收入已经成为了当地地方财政的主要收入，甚至在中西部一些工商业较不发达的地区，土地出让金的收入还成为了地方政府的第一财政。即便在东南沿海经济发达地区，土地出让的收益也是当地政府的主要财政收入来源或第二财政。在这些巨额利益的诱惑下，导致土地“寻租”现象频发，这样也就造成了土地出让金不能按时足额的返还到土地储备机构，资金周转不流畅。由于土地收储的资金是由当地政府提供，土地出让金的返还机制不健全，对返还土地储备成本的?r限、比例、流程缺乏规定等等现象，因此土地出让金的收益在地方财政专户停留时间过长或者当地政府财政困难时，暂时挪为它用，这些都严重影响土地储备资金链的正常运转。 　　对土地储备金的合理使用，政府要加强对土地储备成本的事前、事中、事后的监管和控制。土地储备成本的事前控制，地方政府应发挥其“掌舵人”的作用，审议土地储备年度计划和资金需求计划，合理预测土地储备成本，对土地收储过程中不合理的开支进行否决，土地储备机构也要对所收储的地块未来价值及可能的风险进行可行性分析，加强事前成本控制。 　　土地储备成本的事中控制，应该按照事前制定的土地储备成本目标，严格控制各项资金的支出，政府在资金筹集阶段，可以通过多方来筹集资金，从而来分散资金的风险，把资金的风险降到最低；在土地收购阶段，合理安排土地储备的时间，缩短储备周期，降低融资成本费用；在土地整理开发阶段，公开招标择优选择土地开发施工单位，预先锁定成本，减少工程变更及工程成本的追加，把相关费用降到最低；在土地入库阶段，组织专人对地块进行管理，避免乱搭乱建、倾倒垃圾等破坏地块地貌的行为，从而再度产生土地管理费用再支出。 　　土地成本的事后控制，要在土地出让前制定好预期收益方案，合理预测出让阶段的各项费用，尽量把各种费用的支出控制到最低。财政部门事后审核土地储备成本，找出差距，明确节支超支的原因，为今后工作提供参考和指导。 　　地方政府加强监管之后，还要进一步明晰成本控制责任，建立考核奖励机制。土地储备中心是土地储备资金筹措和运作的主体，要担负起成本控制的责任，因此土地收购储备中心在进行成本控制时，要提前进行土地储备成本预测，划分责任中心，实行归口分级管理，将成本细化到各个阶段，工作具体实施要落实到个人或集体，由土地储备机构要替政府承担起成本决策和执行结果考核的任务。同时还要建立起相应的奖励激励机制，将奖励激励机制外化为开发企业节约成本的动力，促使土地开发企业提高水平，尽可能达到帕累托最优水平。地方财政部门也要建立起成本控制考核奖励机制，将业绩与考核挂钩，对节约成本多的单位和个人进行奖励，成本超出预算多的则进行惩罚，用具体量化的手段增强成本控制实效。 　　土地储备的良好模式能对城市与土地之间的指导和宏观调控起到积极的促进作用，对于实现一个城市的可持续发展，土地的高效合理运用，城市的迅猛发展都有