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商业地产模式比较和优化分析 　　摘要:随着国家政策的实施和住宅地产开发的饱和,商业地产越来越多的得到各级政府、投资者与开发商的重视,故新模式的探索与优化具有重大意义和价值。本文通过对商业地产模式的分析和比较,对商业地产模式提出了优化策略,进行了新模式的探索。 　　关键词:商业地产 万达模式 比较 优化 　　 　　■一、引言 　　近年来,国内土地招拍挂政策的推行、各地政府新一轮的城市规划以及中国消费市场的快速发展,都使国内地产开发商面临着新的形势。开发商既面临着市场重新洗牌所带来的威胁,又面临着全新的发展机遇。 　　随着近年来房地产行业的火爆,成熟地段的住宅开发已经基本完毕,只剩下商业可以继续淘金。地产行业的收益渠道有四:一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价式收益。通常意义上的地产开发商只是通过销售住宅或者商铺以获得收益,故其获得的只是一次性收益,却难以得到更大利润,包括持续经营的租金收入,地产所在地段升值后带来的溢价增值,以及品牌效应带来的溢价。而商业地产相对于普通的住宅地产却具有收益渠道更广的优势,其行业特点决定了它可以获得来自全部四种渠道的收益。在新形势下,如何探索商业地产开发的最优模式,如何使商业地产开发投资的价值最大化,不仅是政府关心的命题之一,也是各个投资方、地产开发商以及商贸企业重点关注所在。 　　■二、我国目前的商业地产模式 　　商业地产的运营是一个系统工程,由地产开发、商业运营以及资本运营三部分组成。因此,商业地产的运营主体包括地产开发商、商业运营商、资本运营商。目前,我国商业地产主要有以下运营模式: 　　1、只售不租模式 　　即商业地产项目在建成后,开发商为了快速套现,实现资金回流,将物业分解并分别出售给若干中小业主,目前阶段是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式。这种模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解,降低了开发项目的资金门槛,有利于项目的开发运作,短期见效非常快,故这种模式适用于资金实力有限的公司。 　　2、只租不售模式 　　即在物业建成后形成独立产权,通过招商合作,以租金作为主要收入来源的运营模式,有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为唯一运营模式时,项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金,使该项目建设完成并投入运营。采用出租模式时,项目的规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作。因此,开发商应该具备一定的管理能力。 　　3、售后返租模式 　　这种模式是指先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家入场。然后整体交给发展商或第三方公司,进行统一经营管理。这种模式一方面可以通过销售商铺来收回资金,使开发商的资金进入项目资金的循环系统,从而分散了开发商的风险;另一方面,可以通过经营物业来赚取利润。 　　4、租售结合模式 　　这种模式是指开发商将开发出来的商业物业出售一部分,以收回投资成本,余下的资产开发商自己组建管理公司或聘请专业的管理公司来出租经营,以赚取后期的营运利润。万达模式当属其中翘楚。它的特点是地产开发商占主导地位,和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,借助其品牌效应,提高该商业项目的地产价值。 　　■三、商业地产模式的比较 　　判定一个商业地产运作模式的优劣,主要是有两个标准,一是资金回笼速度;二是经营效果。资金回笼速度越快,投资方和开发商面临的资金链压力就越小,企业的发展也就越健康。经营效果越好,则投资方和开发商从商业地产中获利也就越大,对于开发商与投资方的商誉及品牌建设亦十分有利。故笔者将从资金流和经营效果的角度,分别对上述几种商业地产模式进行比较。 　　1、不同模式的资金回笼速度 　　只售不租模式的资金回笼是依靠一次性出售商铺来获取利润,故投资者可以很快的回笼资金,使本身实力不是很强的开发商与投资者保持健康的资金流,保障了公司的运转。 　　而在只租不售模式下,资金的回收只能依靠租金的方式,资金回收期长,且面临着较大的风险。如若该商业地产经营效果良好,则租金较为稳定,而一旦该商业地产经营效果欠佳,租金收入将会极不稳定,尤其是中小型商铺租金收取相对困难。则开发商与投资方面临非常大的资金压力,资金链如何维持是摆在开发商面前的重大问题。 　　对于售后返租的模式,开发商和投资者可以通过销售商铺快速的回笼资金,亦可以通过经营物业来获取一部分利润,但缺陷是一旦市场回调,则与商铺合约期满后的续租与经营都会遇到不小的困难,资金流有断裂的可能。 　　若开发商采用租售结合的万达模式,一部分的中小型商铺采取销售的模式,则在一定程度上缓解了投资方与开发商的资金压力。另一方面,这种模式可以形成规模效应,强强联手。准确的商圈分析,合理的市场定位可以降低开发成本。大部分的主力店采取出租的方式,故资金的回收是通过