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城市土地评估和优化利用研究 　　摘要：城市土地资产评估与合理利用， 对搞好国有企业改革， 调整产业结构。改善人民生活等具有重要意义。本文主要探讨土地评估的技术路线和方法， 分析影响基准地价的因素和地价评估结果， 为优化土地利用提出了若干对策建议。 　　关键词：城市；土地评估；土地利用 　　引言 　　我国改革开放进程不断加大， 土地使用制度发生了根本性的变化， 土地已作为资产进入社会经济生活里。可是土地资产评估只有十年左右的历史。1993 年国家颁布了城镇土地估价规程， 在这个基础上我国饿主要城市完成了土地基准地价评估工作。当前土地评估工作有力地推进了我国土地使用制度以及住房制度改革， 推进了企业改革和金融改革等， 对社会生活的变革有着积极的作用。并且对于城市布局、城市化以及扩大对外开放， 改善投资环境等都有十分重要的意义。 　　一、城市土地价格的评估情况 　　近年来，房地产行业的迅速发展，大大推动了土地市场的发展，与土地市场的繁荣有着密切联系。市场经济体制下，土地资源的合理利用和有效开发，受到了国家的高度重视，是我国经济稳定、健康发展的重要基础。随着一系列土地制度改革措施的颁布和实施，土地市场变得越来越完善，在我国基本国情下，城市土地价格的快速上涨，给人们的生活、工作等都造成极大影响。因此，城市土地价格评估体系的有效构建，是社会发展、经济发展和土地市场发展等的必然需求，在一定程度上提高了土地资源开放利用的合理性和科学性，对于推动土地市场规范化发展发挥着重要作用。在城市经济和政府宏观调控的共同作用下，城市土地价格的变化受到一定限制，为了更好的解决城市土地评估和土地市场交易之前存在的价格悬殊问题，必须高度重视城市土地价格评估体系的不断完善，才能真正减小人们的生活压力。 　　二、城市土地定级估价的技术路线以及方法 　　1.土地定级估价工作的指导的思想 　　土地定级估价成果更新工作总的指导思想应该是：综合定级和分类估价， 整体评审， 城区与各县进行区别对待：以土地利用现状为主， 恰当的考虑当前城镇建设的影响；用本地市场地价水平为主，恰当考虑产业和城市空间转变， 科学调整和划分土地级别范围及制定相应平均基价， 并结合本地特点， 提出成果应用方案。 　　2.土地定级评价的具体工作要求 　　定级与估价资料收集相结合， 土地定级与估价资料采取一次收集， 互相利用， 互相检验。工作要细致， 资料要可靠。综合定级与分类估价相结合。分析探讨土地定级因素对基准地价的影响规律以及土地级别与地价分区的相关关系， 建立地价修正模型。 　　三、土地定级因素选择以及分析 　　城镇土地定级因素是指土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的社会和经济以及自然条件。 　　1.因素选择范围 　　包含繁华程度和交通条件以及基础设施、环境状况和人口状况以及历史文化、发展潜力等七大因素。 　　2.因素选择的原则 　　（一）主导性原则 　　城市土地质量的好坏 主要表现在经济效益的升降。在土地定级因素里， 商服以及交通对土地质量起着广泛而关键的作用和影响， 同时两者还有在着因果关系。商业服务和城市居民生活联系最为紧密， 它们对土地区位的反映也非常的敏感；道路交通更是人们进行日常工作生活的联系纽带和桥梁，交通方便程度一定会对土地利用有着关键的作用。所以，商服繁华度和道路交通便利度被选为这次土地定级的主要因素。 　　（二）普遍性原则 　　作为一个城市必须具备起码的基础设施， 如供水和供气以及供电与排水系统和学校和医院以及邮电局所等等。这些设施与人们生活和生产以及社会活动紧密联系， 是城市发展不可缺少的物质基础， 它的配套完备程度以及质量升降直接的影响生产和生活等城市功能的正常运转。在对外招商引资中基础设施完备常常成为主要的投资环境参照。 　　（三）特殊性原则 　　强调普遍性并不意味着忽略或取消影响城市土地质量的文化和生态因素。例如一些历史文化古城， 名胜古迹颇多， 这些名胜古迹除了本身的特殊价值外， 还直接影响着其周边土地的使用及其效益。这主要表现在， 一方面西安的名胜古迹吸引着全国乃至世界各国的旅游者， 促进了这些旅游地地餐饮商服业的发展， 对其周边土地的利用效益有着积极影响， 另一方面传统文化古迹的保护在某种程度上又影响着土地的利用效率。 　　（四）发展性原则 　　城市作为人群聚居地和社会政治、经济、文化活动的中心， 一般者是随着时间的推移和时代的变迁而不断变化着。改革开放以来， 城市面貌有了很大的改观，必将在近期或未来对其地域及其周围的土地产生重大影响。因此在选择土地定级因素时， 我们也考虑了规划前景的影响， 并将开发规划和历史名城保护规划作为两个因子入选。在确定被选因素时， 还考虑了因素的数值应有较大变化范围和对土地定级有较