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工业地产项目投资风险评价和对策研究 　　摘要：近几年在我国的经济发展过程中，人们谈论最多的话题就是房地产，随着生活质量的提高，人们对自己的生活环境越来越重视，所以近几年我国房地产的有了迅猛的发展，房地产开发商也因此从中获得不少的利益，但是随着我国关于控制房地产政策的出台，大部分开发商已经很难从原始的住宅或者商业房地产投资中获得利益，所以大部分房地产投资商将目光转向了发展基础尚且薄弱的工业地产。 　　关键词：工业地产 投资风险 对策 　　工业地产在我国尚未全面兴起，所以对其进行投资获得利润的空间比较大，这就促使了更多开发商向着工业地产投资的方向迈进。由于我国工业地产开发还没有形成完整的体系，所以在对工业地产进行投资时，因为工业地产投资的运作模式相对商业或者住宅地产投资比较复杂，大多数开发商在进行工业地产投资时都显得比较盲目，这就导致工业地产投资的风险系数增加[1]。因此，在对工业地产进行投资时，做好相应的风险预估和对策研究工作是每个开发商及投资人都应该准备的事前工作。 　　一、工业地产项目投资的风险识别评价 　　（一）自然风险 　　自然风险是指一些人力不可抗拒的自然灾害在工业地产投资项目进行时对地产的投资或者建设造成一定程度的损害，自然灾害具体是指地震、洪水、暴雨、泥石流等等，虽然自然灾害在地产项目建设过程中出现的概率比较低，但是一旦出现将会导致投资项目全部被损坏，例如，在2008年我国四川发生几年不遇的地震，这对当地很多工业企业带来了毁灭性的破坏，所以在进行工业地产项目的投资时，一定要把自然灾害考虑在内。对于自然灾害风险的规避，投资方可以采用投保的方式将风险转移给保险公司[2]。 　　（二）政策风险 　　政策风险是指国家的一些现行的或者潜在的规章制度和政策对工业地产投资项目产生影响进而导致投资方资金的损失。由于政策变化导致工业地产投资的损失是具有决定性意义的，所以投资方在对工业地产项目进行投资时要对政策因素进行全面地考虑。一般来说政策风险因素主要包括以下七个方面的内容：政治环境的风险、国家产业政策风险、相关土地政策风险、各方面税收政策风险、经济政策风险、环境保护政策风险、法律法规政策风险等等，投资方在进行工业地产投资时，必须对上述所有方面的政策风险进行一一地评估和考量，才能有效地规避项目建设过程中所面临的所有风险。 　　（三）经济风险 　　经济风险指的是市场经济环境和国家经济政策的变化对工业地产项目投资可能产生的风险影响，经济风险直接影响着投资方对工业地产项目的投资成本，影响着投资方的经济决策和建设方案，所以对经济风险进行全面地评估不仅能帮助投资方选择正确的建设方案，还能帮投资方节省一定的投资成本[3]。一般经济风险主要包括市场环境下供应和需求的风险、投资方本身的财务风险、土地价格风险、资金融通风险、项目建成运营风险等几个方面的内容。 　　（四）技术风险 　　技术风险是指工业地产投资项目建设过程中，由于施工技术方式使用的不当或者是对建设施工技术改造的欠缺，导致地产项目在建设完工后，因为没有达到预期的某些效果而使市场对该地产项目的需求降低，进而使投资方的收益受到限制。技术风险一般包括地产建设过程中建筑材料的质量风险、预期的项目设计效果未达到的风险、建设工期拖延的风险、工业地产投资项目选择地址的风险等等。 　　另外工业地产项目投资中存在的风险还有社会环境风险、企业管理和决策风险、国际经济环境风险等方面。 　　二、工业地产项目投资的风险对策措施 　　（一）增加投资组合降低风险 　　工业地产由于投资的项目较大，且在建设过程中容易出现的不确定因素较多，这就使地产项目在投资建设中的风险加大，所以在进行工业地产投资之前，开发商和投资人要对工业地产投资所需资金进行合理的估量，确保匀出一部分工业建设使用之外的资金用于应对不确定风险。在我国目前的经济发展状况下，虽然央行不断地降低贷款利率，但是由于通货膨胀的发展，开发商和投资人从银行贷款的成本正在增加，为了能够全面地应对工业地产投资中的风险，开发商和投资人可以选择以下的风险应对措施：全面衡量自身的资金力量，适当的放弃工业地产投资的部分利益;为了分担本身的资金风险，开发商可以选择一些自己经常合作的信誉度比较好的企业一同进行工业地产项目的投资;企业发行与项目投资所需资金相当数量的债券;或者企业可以公开向社会进行资金的募集，以满足企业的工业地产项目投资需求。企业可以通过不同渠道对资金进行融合利用，或者也可以选择最佳合作伙伴，减轻企业面对投资风险的压力，提高企业对工业地产项目进行投资的风险管控能力。例如，A公司想要进行工业地产的投资，首先对公司的内部能够使用的资金进行衡量，衡量之后发现资金不是很充裕，A公司可以缩小土地的投资范围，或者A公司可以和自己经常合作的B公司进