世联_上海市普陀区商务楼宇整体定位跟发展策略研究探究_206ppt_xxxx年.ppt

上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究 谨呈：上海市普陀区规划和土地管理局 工作安排回顾： 普陀，上海主城区西北角，历史上的老工业区，是主城各区中面积较大并同时接壤闸北、静安、长宁三区的行政区域，区位优势突出 普陀区地处上海市西北部，与静安、长宁、闸北、嘉定、宝山等区接壤，区域面积55.47平方公里，下辖6个街道、3个镇。 普陀区原为老工业区，历史上曾为棚户集中区，受新一轮发展的驱动，普陀区目前正处在快速发展和大力建设的关键时期。 由于历史发展滞后，普陀区在经济实力上较全市其他区落后，发展区域经济任务紧迫 近年来，普陀区的经济基本面良好，第三产业为产业发展的主要支撑，目前正在持续较快地由传统的二产向三产升级的转变过程 普陀区经济保持了持续平稳较快的发展，即使受到金融危机，仍然实现了区级GDP9.46%的增长。 从经济结构看，普陀区的第三产业所占的比重正不断加大，其中服务业、房地产、商业对普陀区的税收贡献最大。 从企业类型来看,普陀区目前主要以商业、房地产业和服务业为主，其中中小民营企业占绝大部分，外资金额及在上海所占的比重均较少 普陀区招商引资的重点目标：积极引进“三总部”来本区投资、落户 　国内外大企业、大集团的总部（地区总部）或营销总部、结算中心； 　民营中型企业的总部； 　外省市县级以上驻沪办事机构。 普陀区对外交通条件良好，是上海西北陆上道路交通主要枢纽，但对内交通压力过大，一直制约着普陀经济发展 区域现有用地中居住用地和工业用地占了较大比重，实际可开发空间较少，过多的人口和单位产出较低的工业区也是限制经济的主要负担 根据普陀目前现状及自身特征，分析其经济发展优劣势： 上海规划四大功能区域，中心城区是发展现代服务业的核心，普陀区定位商贸物流，是上海中心城区唯一发展贸易的区域 重点地区定量目标 　——到2010年底，重点地区商办楼宇的总量达到150幢左右，总面积达到550万平方米左右，现代服务业的载体建设形成坚实基础； ——到2010年底，重点地区对区域经济增长的贡献度达到40%以上，商办楼宇每平方米税收年产出达到1000元左右，并建成5-6幢税收超过亿元的商办楼宇； 五区中的真如副中心是上海市定义的四大副中心之一，而长风生态商务区也是上海市明确首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一 规划中同时提出四大重点产业：提升发展都市型商业，重点发展商务服务业，大力发展旅游休闲业，配套发展酒店住宿业 为了与上海市域交通衔接，轨道交通经过普陀区的规划有7条线路，设站27个，包括有7、11、13、14、15、16号线。 普陀区的苏州河桥梁中，江宁路桥有望扩建，同时规划新建桥梁两座，远期新建桥梁4座。将加强普陀区与长宁、闸北的交通联系度。 铁路方面，将建成沪宁城际铁路，在上海西站设站一个，实现3分钟一趟沪宁班车。随着普陀区南侧的北翟路高架建成，普陀区可通过中环衔接北翟路高架，快速到达虹桥机场。 规划总结：普陀区未来规划重点是通过完善交通体系网络，以打造现代服务业为核心的产业体系，推动区域核心集聚区形成， 来实现普陀的区域定位 普陀区域属性界定：一线城市上海的中心城区西北片区，长三角西北入沪枢纽，对外交通优势明显，但受历史老工业区的限制，经济发展滞后；在新一轮规划中是政府重视的商贸物流核心区域 政府研究目标解析： 基于政府目标，确定本次专题的四大研究原则: 通过对楼宇经济发展历程及特性分析，可见发展楼宇经济不仅仅是单纯的市场行为，更需要结合经济环境、城市格局、产业集聚等等因素综合考虑 但经过二十年的发展，“中国制造”面临着必须的产业升级的挑战 受2008年金融风暴影响，全球贸易需求持续减弱，自去年下半年开始掉头向下的中国对外贸易跌幅仍不断下探 同时金融风暴也是契机，促使我国外向型经济结构发生变化 在这一趋势下，上海也将由外向型为主的单一外贸格局，转向内外向双轮驱动贸易格局；即作为陆路交通枢纽的普陀，必将成为内向型陆港贸易枢纽中心 上海贸易格局的转变——双轮驱动 企业方面，中国众多外向型企业也随之转变，由出口海外市场转向国内销售市场 但在转型的过程中，长三角企业通常遭遇到“水土不服”等问题，这主要需要系列性的专业服务支持，而上海理应主要承担这一职责 普陀区作为上海对接长三角的重要门户“西大堂”， 未来将是上海对长三角输出服务，长三角向上海输出贸易、物流的重要枢纽地区 商务楼宇研究专题产业研究必要性及适配性 产业定位思路 纬度一 产业功能确定 上海的四大服务中心功能中，目前国际经济、金融和航运中心发展方向已基本明确，承载主体基本清晰，但贸易中心的建设相对滞后，存在机会点 国际贸易城市分腹地型和转口型两种类型，上海建设国际贸易中心应倾向于腹地型定位模式，实现内外贸两轮驱动，从而辐射带动长三角、全国乃至全世界 纽约、伦敦