盘锦市房地产市场调研和可持续发展对策研究.docVIP

盘锦市房地产市场调研和可持续发展对策研究 　　【摘 要】本文通过对辽宁省盘锦市的房地产市场进行调研，深入剖析当前我国三线城市房地产市场发展的特征，从而有针对性地提出房地产市场可持续发展的对策建议，希望对政府、科研和房企等部门对房地产市场的研究有所帮助。 　　近年来，随着城市化进程的加快、居民生活水平的进一步提升、城市吸引力的增强，盘锦市房地产市场呈现出供需两旺的强劲势头。但同时，在国家宏观调控政策的影响下，房地产发展的势头被遏制住，如何在逆市中更好地发挥房地产经济对城市经济的促进作用，保证人民能够安居乐业？是我们不得不面对的重要问题。为此，我们对盘锦市房地产市场进行了深入调研，通过对现存状况的深刻剖析，从可持续发展的角度提出了盘锦市房地产市场发展的对策建议，以期促进盘锦房地产市场健康有序发展。 　　一、房地产市场项目概况 　　盘锦市规划区内现状总人口为132万人， 建设区域主要分布在向海大道、305国道以及中华路两侧。房价近几年来涨幅较大， 这与市场需求有着直接的关系。由于2008年下半年受次贷危机的影响， 房地产销售出现下滑， 资金回笼慢， 资金链出现脱节， 房地产景气指数大幅下滑。在这样的背景下，本文从区域分布、项目类型、价格分布和消费人群和四个方面对盘锦市房地产市场进行调查研究。 　　1、区域分布分析 　　2010-2011年间，盘锦市在售项目有58个，其中，兴隆台区26个，双台子区7个，大洼县18个，盘山县7个。其中，大多数的房地产项目集中在兴隆台区和大洼县，两个区域占到了整个盘锦市房地产市场的76%，而双台子区和盘山县仅占24%。由房地产发展的规律，我们知道，一方面，经济发展水平和人口集聚程度是吸引房地产发展的重要因素，另一方面，房地产市场的发展可以带动当地的经济发展和人口集聚，两者相互依存，我们可以考虑通过引导房地产项目的地区分布，来调整经济发展和人口分布。 　　2、项目类型 　　从对整个区域房地产项目的调研结果来看，大多数的房地产项目是综合性地产，项目规模较大，集低密度住宅、高层住宅、别墅、酒店式公寓、商铺等其中多项用途为一体。这其中，几乎全部的房地产项目都有低密度住宅、高层住宅和商铺；别墅项目较多集中于大洼县和盘山县与兴隆台相邻的地区；酒店式公寓多聚集在市中心商业中心区。 　　3、价格分布 　　总体来说，2010—2011年度盘锦市房地产项目价格集中在3000—6000元/平方米区间内。从区域分布来说，兴隆台区的房价最高，其次分别为双台子区、大洼县和盘山县；从项目类型上看，商铺项目单价最高，其次为别墅、酒店式公寓、低密度住宅和高层住宅。 　　由于兴隆台在盘锦市独特的区位优势，使得大多数的房地产项目聚集于此。兴隆台区的房地产项目价格主要集中在4000— 6000元/平方米区间内，房价最高的是红星国际广场的商铺，价格高达12000元/平方米，这其中以4300—4500元/平方米的项目最多。通过对兴隆台房地产项目的价格分析，我们不难发现，各个项目的价格差异不明显，住宅类项目的均价为4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均价为6000元/平方米，商铺类的均价为10000元/平方米。这一方面说明当前兴隆台区的房地产项目产品诉求较为单一，产品特色不突出；另一方面也说明兴隆台房地产市场产发展不均衡，产品价位单一，有极大的调整空间。 　　双台子区作为盘锦市的老城区，近年来虽然较兴隆台区而言发展较慢，但是由于基础设施相对较为完善，以及市民对老城区的深厚感情，双台子区的房地产市场发展也较为活跃，价格在3700—4400元/平方米之间，多为居住类项目，配备一定比例的临街商网。 　　大洼县产业基础较好，加之与兴隆台区的距离很近，尤其是田家镇毗邻兴隆台区，土地成本较低，对发展房地产有着得天独厚的优势，聚集了大量的房地产项目。大洼县的房地产项目价格在2000—7000元/平方米之间，既有低价位的普通住宅，又有高品质的别墅，能够满足市民不同层次的住房需求。 　　相对于其他区域来说，盘山县的房地产项目较少，价格在2200—4500元/平方米之间，多为普通住宅。 　　4、消费人群 　　据调查，盘锦房地产市场的消费者主体仍然是盘锦本地人，不过，近年来，随着盘锦经济水平的提高，大项目的引进，越来越多的外来务工者定居在盘锦市，构成了盘锦房地产消费市场不可忽视的重要部分。值得注意的是，当前盘锦房地产市场有相当比例的房地产投资者，以倒卖房地产来取得高额价差。 　　从年龄结构上看，25—50岁仍然是购房者的主力军，一方面是年轻一代首次置业，另一方面是中年一代改善型置业。从所调查的项目样本来看，两者在购房人群中所占比重基本持平。 　　从职业构成上看，2010—2011年度，盘锦市房地产市场消费者主要有公务员、教师、企业管理者、财务人员、技术员、销售员、农