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陕西省人口迁移和稳定房地产市场价格问题思考 　　摘要:根据第五次人口普查资料分析陕西人口迁移的特点,通过人口迁移驱动因素及对迁入地房地产价格影响的研究,提出建立由市场调节陕西省人口迁移的机制,进而达到稳定房地产价格的目的。 　　关键词:陕西省;人口迁移;市场调节;房地产价格 　　中图分类号:C924.2 　　文献标志码:A 　　文章编号:1002-7408(2010)11-0070-03 　　 　　人口迁移是指人的居住位置在地理空间中的移动,包括城乡之间、城市之间和国家之间人居住位置的移动。作为一种与社会、经济发展密切相关的社会现象,人口迁移一直都是城市发展研究的重要内容。改革开放前,我国一直实行以户籍管理为核心、严格控制人口迁移的政策,据不完全统计,1950～1982年间,全国省际迁移人口约为3000万人,年均约90万人。改革开放后,经济的快速发展激发了人口迁移活性,通过对全国第五次人口普查资料研究,1995～2000年,全国迁移人口总量达到12466万人,比1990年第四次人口普查时增长了2.65倍,其中省际迁移人口规模达3398.12万人,年平均迁移规模约为679.6万人,标志着中国正在步人人口迁移的“高能力时期”。 　　 　　一、人口迁移的驱动因素及对迁入地房地产价格的影响 　　 　　1　人口迁移对迁入地房地产价格的影响。人口规模不仅是城市规模的主要衡量标准之一,也是影响房地产需求的主要因素。美国人口学家埃弗雷特?s?李(Evere,tt S.1ee)认为人口迁移具有如下特征:人们的迁移行为是由与迁出地相关的正因素和负因素、与迁入地相关的正因素和负因素、介入障碍和个人因素共同作用的结果。根据李的“四因素”迁移模型,对于高端服务业和房产投资者来说,房价上涨意味着投资机会增多,因此房价上涨对他们形成了迁入地的正因素,吸引他们迁入;而对于小商业、餐饮业和娱乐业等低端服务业者来说,房价上涨会导致经营成本上升,从而对他们形成了迁入地的负因素,限制他们迁入;此外,由于对刚就业的大学生和其他外来青年劳动者来说,拥有住房是就业后的首选目标,过高的房价收入比会降低城市对他们的吸引力,从而对人才引进产生不利影响。 　　2　人口迁移的驱动因素。20世纪50年代唐纳德?博格提出的“推拉理论”认为:从运动学的角度,人口流动存在两种不同方向的作用力,一种是促使人口流动的积极力量,另一种是阻碍人口流动的负面力量;其中积极的力量又可分为推力和拉力,推力主要是自然枯竭、农业生产成本增加、农村劳动力过剩导致的失业和就业不足、较低的经济收入水平等;而拉力则主要是较多的就业机会、较高的工资收入、较好的生活水平、较好的受教育机会、较完善的文化设施和交通条件、较好的气候环境等。因此,人口迁移的动因是迁入地和迁出地经济、社会等方面的差异。 　　 　　二、陕西省城市化进程中的人口迁移 　　 　　改革开放以后,随着东部沿海地区经济的起飞,陕西省境内人口大量涌向东部发达地区。但是,随着陕西经济开放程度的加深,农村人口向城镇迁移的步伐也在加快,周边省份尤其是河南、青海、甘肃、内蒙古等地区也有大量人口迁往陕西。据第五次人口普查资料显示,2000年11月1日零时陕西省3605万常住人口中,共有迁移人口340.56万人,占全省常住人口总数的9.5%;且迁移人口居住地主要分布在西安市、渭南市、咸阳市、宝鸡市(四市共占58%),如图1所示;出生地为省内的迁移人口居住地主要选择在西安市(占19%)、渭南市(占15%)、咸阳市(占14%)、宝鸡市(占10%),如图2所示;出生地为省外的迁移人口居住地主要选择在西安市(占49%)、宝鸡市(占12%)、咸阳市(占11%)、渭南市(占9%),如图3所示。导致陕西省人口迁移的原动力除了大量农村剩余劳动力的存在和城乡与地区间收入的巨大差异外,陕西省人口迁移的原因如下: 　　1　学习培训。陕西学习培训迁移占迁移总量的20%,在社会原因中居于第一位。因学习培训迁移到西安,主要由于陕西的教育资源不均衡所致:西安市拥有优越的中小学教育资源和密集的高等学校,陕北、关中地区依靠资源先富起来的一批人,望子成龙的心态促使他们在西安市投资置业将孩子送到西安学习,他们主要选择西安市中心区和近郊区拥有教育资源的区域安家,并按照链式迁移模式而形成规模。 　　 　　 　　2　务工经商。城市基础设施的不断改善和城市经济的多元化加快了城市吸纳劳动力的能力,一方面,城市通达性的提高和城市空间范围的不断扩大,使城市容纳外来人口的潜力进一步增强;另一方面,随着城市经济第三产业比重的增大,城市吸纳各类型劳动力的能力也显著增强,在诸如建筑、城市清洁、低端服务业等领域,农民工甚至成为城市劳动力的主力军。特别是陕西积极开展对省外招商,“会展品牌”作