世联_贵州中天遵义商业街项目发展战略跟整.pptVIP

中天遵义商业街项目发展战略与整体定位 谨呈：贵州中天置业 项目研究顾问工作的阶段划分 报告思路 项目解析 项目地块基本情况及技术指标 项目地块周边交通情况 项目地块自然人文资源 项目地块周边商业发展情况 项目地块高差情况 项目地块拆迁情况 占地12万平米建面60万平米的遵义最大的旧城改造项目，距核心商圈200米 根据中长期规划，南部将形成两个城市副中心，城市向南发展，万里路作为城市核心的地位得到强化 地块周边路网发达，其中万里路是从南部进入市中心的咽喉要道 地块拥有强势的自然资源：遵义母亲河湘江环绕地块900米，宽30-45米，并能近望山景 地块周边有一定人文资源：学校、历史遗迹和庙宇 随着洛江治理、电厂搬迁、市医院的迁建，地块的价值将进一步提升 万里路紧靠遵义核心商圈——丁字口，但片区商业发展水平很低，周边多为破旧的居民区，面临改造 地块内海拔在810-825米之间，地势相对平坦，部分山丘需开挖和建护坡，投入增加不会太大 地块现办公用房以及居民区多达90万平米，由城投公司代表政府进行拆迁，接近完成 政府最大化承担拆迁问题，企业风险已最小化，关键是地块交付的时间能否及时 项目地块属性总结：城市中心、具有强势资源的大规模高容积率项目 作为遵义最大的旧城改造项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标 被称为“城中之城”的都市综合体能满足各方面的需求，实现本项目的目标 综合体多种功能有机匹配，可以减少投资风险，提升投资价值，带来丰厚的开发利润 综合体具有高形象、标志性的特点，可以成为“城市名片”，提升城市形象、张扬城市个性，使所在城市的居民产生归属感，同时也可展示开发商实力，实现开发商品牌增值 二十世纪大规模的工业化，导致了城市千篇一律的建筑结构，而地标建筑综合体的“标识性”具有视觉价值和象征价值的双重作用，对于提升城市形象、张扬个性、使所在城市的居民产生归属感具有重要意义 综合体可以提高土地使用效率，节约土地，增加公共空间，带来土地增值，同时通过三维立体交通系统，解决一部分交通问题 综合体能产生聚集规模的效应，吸引大量投资、企业及商家，推进城市的现代化和国际化，满足市民的高档消费和居住需求，成为城市新的增长极 建筑功能的复合使产业链深度糅合，也聚变了巨大的经济能量，使财富魅力进一步升级。 位于城市核心、高形象、配套极其完善的综合体可以满足市民的高档居住和消费需求。 综合体还带来了现代化与国际化的生活，推动了城市的进步。 在梳理了开发商的目标和关心的问题之后，我们发现本项目的核心问题是：大规模综合体如何成功开发？ 四线城市中心强势资源大规模紧凑型综合体成功开发问题 综合体的四种发展模式 模式一：以商业为核心功能的发展模式 华润中心——以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体 功能比例与分期开发——首期开发以商业为核心，商业所占比例达到81%；二期开发其他功能物业 开发背景——位于发展空间受限的成熟区域，商业需求旺盛，项目承载了区域复兴的使命 开发商华润实力雄厚，具有很强的号召力，整合了各方面的优势资源，保证了华润中心的成功 华润（深圳）有限公司原系华润（集团）有限公司在深圳设立的全资子公司，于2005年底并入香港上市公司华润置地旗下，主营以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”的开发、经营及管理，横跨地产、商业、酒店等领域。华润集团曾成功运作过的综合体项目包括：深圳华润中心，上海华润时代广场，北京华润大厦等。 日本福冈博多运河城——位于博多与天神的中间地带屹立在那珂川河畔的大型综合商业设施 功能配比:办公11%，酒店44%，商业45%以商业为核心功能 旅游业发达的福冈高档商业项目缺乏，商业市场呼唤更新换代，博多运河城在当时背景下顺势而生 福冈位于日本西部，是西部的人口大省和交通枢纽，也是一座国际性的大都市。旅游业发达。 当时市场主流为大型超市及面积在2万平方米的小型购物中心，大型综合性购物中心缺乏。作为国家会议及旅游基地的福冈需要商业业态的升级以提升城市形象。 项目处于城市中心工业区，周边为城市成熟社区，可以利用的最大资源优势是靠近运河，景观资源丰富。 项目以水为设计主题，展示未来都市型的设计风格。是当时日本最大的私人开发的城市复兴项目。 开发商的雄厚实力、优越的地理位置、良好的交通可达性是博多运河城成功的关键因素 博多运河城建设团队 开发商 Fukuoka Jisho company 规划设计 日本F.J都市开发株式会社 建筑设计 Jerde Partnership International 运营管理 冈本制作 以