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经济增长和房地产价格上涨之浅析 　　作者：欧阳林　陈庆鄂　程晓萱　方礼芝 　　摘要：国民经济的高速增长促进了房地产业的发展，而大规模的房地产开发与商品住宅建设又拉动着经济增长。两者互为条件，互为前提，相互促进，相互发展，但房地产价格的上涨一定要与经济增长相适应。 　　关键词：经济增长；房地产价格；相适应 　　中图分类号：F061．2 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-0544(2006)06-0081-03 　　 　　一、经济增长是房地产价格上涨的主要因素 　　 　　近年来，我国经济保持快速的增长势头，GDP的增速由2001年的7．3％，2002年的8％，上升到2003年的9．1％，2004年的10．1％；人均GDP2000年为800美元，2003年登上了1000美元新台阶。这是中国经济增长的里程碑，它标志着我国经济运行进入了新一轮经济周期的上升阶段，工业化和城市化进程加快，消费结构升级，重化工业加快发展。 　　发达国家的历史经验表明，人均GDP接近1000美元的时候，消费结构会出现重大转型，即生存性消费支出占居民消费支出比重越来越低，而自我发展型消费支出比重会越来越高，消费出现重大结构变化。事实验证了我国人均GDP接近1000美元时(在2002年按当时的汇率计算人均GDP为967美元)这一消费结构转型的历史经验。近几年来，一般消费品供过于求，价格下跌，而住房、汽车、旅游等成为消费热点，全社会固定资产投资大幅增长(见表1)。 　　 　　同时，根据世界各国的经验，房地产的发展与国民经济增长水平有着密切的相关关系。一般情况下，人均GDP在800～1500美元之间，人均居住面积达到30-35平方米之前，是住宅产业高速发展期，人均GDP在8000美元，进入住宅产业的平稳发展期，人均GDP超过13000美元，住宅产业才进入衰退期。因此，无论从人均GDP指标还是人均居住面积分析，我国已步入住宅产业的高速发展阶段。正是由于国民经济的稳步增长，国民经济整体水平的提高，全社会固定资产投资的大幅增加，房地产业已成为国民经济的支柱产业，并带动建材、轻工等相关产业的发展，改善了广大人民群众的住宅条件和生活环境。我国城镇居民家庭人均居住支出从1997年的394．5元，增长到2002年的6244元。人均建筑面积：1989年为13．5平方米，1997年为17．8平方米，2001年为20．8平方米，2003年为22平方米。商品房销售额：2001年为4862．8亿元，2002年为5721．2亿元。2003年为7671亿元，2004年1-11月为8285亿元。其中销售给个人的：2001年为86．8％，2002年为91．3％，2003年为92．5％。 　　特别是1998年开始的停止住房实物分配，实行货币化分配的住房制度改革，从方针政策和消费舆论导向上，促进了房地产业的快速发展，同时也彻底改变了人们的住房消费观念和住宅生活环境，使房地产业真正步入市场经济的轨道。正是经济持续、稳定的增长，就业机会和经济收入的增加，为人民生活水平的提高，居民可支配收入的增长，社会消费的大型化，人们购建商品住宅提供了坚实可靠的经济基础。同时，为广大居民的提前消费和终身均衡消费，提供了住房制度和金融政策的支持，如城镇职工个人住房公积金制度，住房信贷、消费信贷等，为实现和扩大消费提供强有力的经济支持。因此，当前房地产业的快速发展是我国经济增长的必然结果，也是房地产业繁荣兴旺价格不断上涨的主要因素。 　　 　　二、经济增长不是房地产价格上涨的绝对因素 　　 　　(一)住宅是一种商品 　　我国实行住宅商品化的改革之后，住房这一人民生活的必需品已成为一种重要的商品，成为人们生活消费支出的一项重要内容，进而推动了房地产业的快速发展(见表2)。 　　 　　从上表可以看出，居民住宅开发已占了房地产开发的绝大比例，而且这一比例还在不断上升。随着居民收入水平的提高，消费观念的更新，居民对住宅的消费增加。同时，中产阶层的形成，居民收入积累到一定水平，银行信贷对个人的开放，示范效应等，也是房地产业迅速发展和价格不断上涨的重要原因。 　　 　　(二)住宅是一种投资商品 　　居民购买商品住宅具有两种效能：一是生活必需品。二是一种投资。在投资渠道缺少和不畅，房地产市场不成熟的条件下，我国许多居民将房地产作为投资、聚财的手段。而且聚财和投资功能越来越受到人们的重视和发展，使得房地产业一跃成为人们聚财、投资、社会保障的一种手段，同时也促成了房地产业的投机和炒作，促成了房地产价格的上涨。 　　1986～2002年扣除通货膨胀影响的因素后，2002年全国商品住宅平均价格的实际值是1986年的2．2倍，同期我国实际GDP翻了两番，城镇居民人均实际可支配收入增长了1．