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辽宁省房地产业现状分析和发展对策研究 　　【摘 要】本文阐述了房地产业在我国经济发展中的重要地位，通过对辽宁省房地产业现状分析，研究了房地产发展过程中出现的一些供应结构不合理、发展不均衡等问题，提出辽宁省房地产业相应的发展对策 ，来促进房地产业健康有序发展。 　　【关键词】房地产；现状；发展对策；健康有序 　　一、前言 　　自2000年以来，我国房地产业有着突飞猛进的发展，速度惊人。辽宁省作为东北地区房地产业发展最快的省份，更是逐步以房地产业作为全省经济发展的重要推动力。辽宁省房地产业作为全省经济的重要来源，在整个经济体系中具有举足轻重的地位，对经济发展起着重要作用。 　　房地产业的健康发展能够促进全省城市化进程，推动城市基础设施建设，为我省新增城市人口的安置问题提供有力保障。房地产业具有产业链长、产业相互关联度大的特点，其直接相关和间接相关的产业多达50多个。其产业发展能够实现居者有其屋，为人们提供数量更多、品质更高的住房，充分满足人们日益增长的居住要求，对于促进全省经济增长起着至关重要的作用。 　　二、辽宁省房地产业现状分析 　　（一）房地产开发投资完成情况 　　辽宁省房地产业开发投资额，从2003年到2012年，只有2004年同比增长45%以及2008年增长37.6%增幅较大之外，其余各年份增长态势相对温和。到2012年，辽宁省房地产开发国有总承包以及专业承包企业已达到301个，开发投资额已经达到将近5000亿元，新增开发面积达到了12444.3万平方米。从总体情况来看，住宅房地产投资的发展状况是相对最稳定的。然而，房地产年竣工面积的增长同时带动了房地产行业供给的不断增加，土地等原材料的价格上涨导致竣工房屋造价一路上涨，目前每平方米造价成本达到2713元。作为商品房最重要组成部分的住宅，在2004年以后销售面积比例占总数的90%，销售金额占总金额的85%。这种情况表明，居住需求是购房需求最主要的因素。辽宁省房地产开发资金主要来源于自筹和其他相关渠道，贷款只占20%的比例，外商对辽宁省房地产业的直接投资额也在逐步上涨。2000年，外商投资在我省房地产投资金额占57%，到了2012年，这一比例上涨到90%。 　　（二）辽宁省与全国发展比较分析 　　作为东三省中的经济大省，辽宁省在2000年、2004年及2008年的房地产业投资额远远高于全国整体水平。金融危机的来临，对全国房地产业发展都造成了一定程度的冲击，使得全国房地产业发展速度有所下降。但是辽宁省的房地产业发展依然呈现增长的趋势，辽宁省每年的房地产新开发面积在全国新开发总面积中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈稳步增长的趋势。由此看来，辽宁省房地产业的发展水平要优于全国整体水平。辽宁省房地产业土地购置面积在全国增长大环境中优势明显，增长幅度高于全国平均水平32个百分点。到了2011年，辽宁省土地购置面积及购置费用增长趋势跟全国平均水平基本持平。 　　辽宁省的商品房销售量增长趋势只有在2002年和2003年比全国增长速度稍缓慢， 其余各年份基本与全国发展态势保持一致。即便是在金融危机后的2008年，辽宁省商品房销售增长速度也没有出现急剧下降的局面，依然实现了6.8%的增长。在办公楼的销售方面，辽宁省的销售面积增速与全国整体水平相比存在一定差异，特别是在2008年全国办公楼销售面积急剧下滑的状态下，辽宁省却出现了87.6%的大比例增长，这在全国范围内都是少见的现象。辽宁省的商业营业性用房销售情况与全国整体趋势相比基本一致，但其波动较大。 　　开发资金来源方面，直到2011年，辽宁省房地产开发资金主要来自于国内贷款和自筹资金两部分，跟全国情况基本一致。 　　三、辽宁省房地产业存在问题 　　房地产业属于集投资、开发、经营为一体的特殊产业，具有基础性、风险性等一系列特点。近年辽宁省房地产业成绩突出。不利的一面就是，如此快的发展速度，难免会出现一些问题。辽宁省房地产业近十年发展过程中市场处于快速发展阶段，商品房价格一路飙升，一直处于上涨趋势。2012年，全省商品房平均价格为4929元每平方米。此价格对于中低收入家庭来说无疑在购房面前产生巨大的经济压力，大部分人只能望房兴叹。伴随着房地产市场的不断壮大，其也存在一些如开发结构大同小异，开发结构单一，很难同时满足不同消费者的不同需求以及供应不合理、保障房进展不均衡等问题。 　　辽宁省房地产市场发展过程中，暴露出政府对其项目审批不严格以及管理不规范的问题。其主要问题有如下两点：第一，个别企业在政府监管不严个的情况下擅自修改规划；第二，辽宁省房地产市场开发过程中存在短期行为，对开发楼盘的周边环境造成了很大的破坏。房地产企业作为一个特殊行业在投资上存在很大的风险，随时会出现开发商与消费者中间违约的状况。这