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论物业管理服务模式创新和选择 　　摘要：国内物业管理企业在经历了三十年的高速扩张后，渐入了发展的“瓶颈期”。随着近年来社会对房地产和物业管理的关注，业主对物业管理的要求从“维护、保值”逐步提升到了“管理、增值”，内地物业企业在面临如此的机遇及挑战下，积极开展自我探索，力求突破生存困境，催生了传统物业管理向物业资产管理模式的转型。对两种管理模式进行了分析，并提出了可行性方案和操作建议。 　　关键词：物业管理；传统模式；资产管理 　　中图分类号：F27 　　文献标识码：A 　　doi：10.19311/j.cnki2016.20.035 　　随着我国房地产支柱产业地位的形成，物业管理行业也搭上了高速发展的列车。在产权私有化的背景下，物业业主对物业资产的管理需求也从传统的“四保”（保养、保洁、保绿、保安）提升到资产投资运营管理以及对资产保值增值的期望，对物业管理内容、品质也提出了更高的要求。 　　1传统物业管理与物业资产管理 　　传统物业管理一般包括公共设施维护、小区环境卫生维护、小区绿化管理、小区公共秩序维护等基本服务，是房地产资产管理中最为基础，也是非常重要的部分。我国《物业管理条例》第二条是这样界定的：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业务和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及相配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在我国物业管理实践中，突出反映了物业管理的社会化、专业性、服务性及市场化特征。 　　物业资产管理则是对传统物业管理模式的提升，是传统模式发展到成熟阶段后呈现的一种高级形态。其业务范围从基本的物业管理活动向外拓展，纵向延伸，涉及了产品定位、市场推广、租赁销售等环节，能够为客户提供包括房产价值评估、增值运作、组合投资等资产管理业务的全流程一体化解决方案，通过商业化运营，达到资产投资回报的最大化。 　　2两种管理模式的对比分析 　　2.1运营对象及利润来源不同 　　传统物业管理的利润来源以物业服务人员的劳务付出为主，物业服务以“四保”（保养、保洁、保绿、保安）为工作重心。物业资产管理则是围绕着物业资产为重心开展工作，不仅进行传统物业服务，还多方位开展运营，通过完成物业资产的保值增值的同时获取经营利润。 　　2.2经营目标不同 　　传统物业管理的经营目标往往是清扫、保洁、消防、保安，以简单的劳务服务即可完成，核算方式和管理模式单一。而物业资产管理的经营目标增加了对物业资产运营效率的追求，在进行资产风险管理和保证经营稳定性的同时，对物业资产增值空间和利润提出了更高要求。 　　2.3运营发展模式不同 　　传统物业管理的经营模式单一，行业间各企业运营同质化严重，基本以简单的复制粘贴模式完成企业的发展扩张，没有突出的竞争实力。而物业资产管理对于每一个物业项目进行精细化管理，综合运用各种运营方式，整合内外部资源，盘活资产存量，实现物业资产的最大增值。 　　2.4盈利能力不同 　　在传统的盈利模式下，由于各企业的经营战略趋同、客户定位趋同、服务业务趋同、组织管理体系趋同，盈利渠道单一，导致物业公司盈利能力下降，传统物业服务本身创造的价值和利润已逐渐萎缩；而物业资产管理涉及房地产资产运作的各个环节，在收取物业管理费之外能够有效增加收益点，在进行资源整合和丰富业务内涵的同时，扩展物业管理公司的盈利渠道，为业主和投资者实现物业资产增值。 　　但是，传统物业管理对于物业资产管理并非毫无用处。相反，两者是相辅相承，互相促进的。传统物业管理为物业资产管理提供了原始资本积累及物质基础，物业资产管理的发展也为传统物业管理提供更大的平台和更多的机会。传统物业管理作为物业资产管理的一部分，更是物业资产管理开展的基石。开展物业资产管理并不意味着放弃传统业务，而是为了提升物业管理企业的整体竞争力，摆脱单一模式，实现企业规模和经济效益的双重增长。 　　3如何做好传统物业管理向物业资产管理模式的转型升级 　　3.1做好传统物业管理服务，为开展物业资产管理夯实基础 　　传统物业管理作为开展物业资产管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基础的服务性工作，才能得到广大业主和投资者的认可，才能为开拓物业资产管理业务夯实基础，赢得先机。做好传统物业管理服务，不仅要从“四保”（保养、保洁、保绿、保安）工作入手，还要从业主心理需求出发，贴心服务，做好业主的“管家”，加强日常的沟通和交流，建立和谐的客户关系，为后续开展物业资产管理提供坚实的后盾。 　　3.2开阔眼界，转变观念，拓展物业资产管理思路 　　物业管理行业经过三十余年不断的探索和快速发展，既积累了大量的经验，也对推动国民经济增长，增加就业的作用日益显著。不可否认的是