深圳新世界四季山水二期定位报告.pptx

;2销售检测;总体豪宅市场结论1：深圳豪宅均价在2-2.5万/平米之间,降幅在20%-25%之间,区域型豪宅均价在1.6-2.2万/平米之间,降幅在30%-40%之间;;;5#;视角一：现状的销售反思从客户来看，以区域客户为主。梅林的藏龙卧虎气质下的造成两极化的客户特征;;视角一：现状的销售反思走出梅林成为深圳级的豪宅，是一期成功消化尾货和二期升级的关键。;视角二：未来的竞争视角-2010年将有大量的城市豪宅入市;深圳豪宅：红树湾和波托菲诺，前期深圳豪宅形象已奠定，超越困难;深圳豪宅：异军突起幸福里：以95-145平米产品为主的城市顶级综合体项目，价格在3万/平米以上;地铁口;福田区域豪宅：莲塘尾片区，片区成熟度低但山水资源丰富，预计在10年左右，将成为福田豪宅的主要供应区域，类丹堤的非地模式;福田区域豪宅：十五峯花园，南山西丽区域，但对福田客户有较强的分流性。预计09年发售，主打品质和山水资源;罗湖区域豪宅：以资源或城市型为主,主要集中在09年和10年初入市;;视角二：未来的竞争视角区域级豪宅后续竞争激烈，深圳级豪宅仍有机会;因此，本项目必须要走出梅林，只有做一个真正的深圳豪宅才有机会！;3项目升级;豪宅成功关键：精神符号的建立对于客户传播和个性建立尤其重要;真山真水真品质的低调：朴实且写意，更多在中环境上做文章，但梅林的大环境仍存在问题;营销举措： 1、Hello 中产出书，报纸，网络连载； 2、《公益广告》—向上的力量； 3、星河驴友俱乐部； 4、国家地理杂志； 5、申请国家专利； 6、李宁、张连伟等名人营销； 7、郊野公攻略。;幸福里：通过与城市及品牌来实现其个性符号，弱化罗湖片区大环境的影响 ;本项目：挖掘“隐豪”下的更为主流的高调“贵气”----向往隐居生活的社会精英;改变本项目的精神识别：最大程度的品牌嫁接;全面品牌嫁接的营销实践1：新品发布会;全面品牌嫁接的营销实践2：现场包装;全面品牌嫁接的营销实践3：纪念品;全面品牌嫁接的营销实践4：样板间;全面品牌嫁接的营销实践5：名人+老业主的圈层营销;让本项目从梅林价值识别到品牌价值识别系统;本项目将 肩负着走出梅林打造深圳豪宅的使命 肩负着树立新世界豪宅品牌的使命!;4规划分析;规划布局地块条件分析：北面园林用地、东面资源较西面南面好;规划布局地块住宅价值排序;规划布局资源豪宅盘案例:从曲线布局使观景面积最大化;规划布局规划思路：折线布局；利用自然资源，消化大户型；利用高附加值，消化无景观户型;200平米以上产品：整体销售情况较为缓慢，个别项目调价后走量有所上升。复式产品作为市场上的稀缺产品;161;典型案例——中信红树湾楼王单位价格至今未调整，目前销售困难;;;典型案例——中信红树湾总价低的200平米走速较快，可以看到高尔夫的230平米产品销售较好;典型案例——波托菲诺纯水岸景观资源和朝向较好的单位销售速度快;;;;120~180平米：市场的主流供应，销售情况较顺畅，大部分销售速度在10套/月以上;典型案例:香蜜湖唯珍府购买180平米产品客户主要是看中实用，片区成熟，主要消化中低楼层;户型;典型案例——中信红树湾调价后，可以看到景观的中高层和可以看到中心园林的低层单位销售较好;处在事业上升期阶段，有一定的经济实力，家庭人口相对较多，更看中实用性的，但对景观及舒适性仍有较强的敏感性;11# ;典型案例——星河丹堤调价后，总价较低的非湖景单位销售情况好于湖景单位;1#;典型案例:中信红树湾购买120平米产品的客户主要看中其总价低，性价比高;梅林一村典型换房客户，迫切需要改善居住环境，经济实力勉强能够进入丹堤的圈层;老业主重复购买，主要看中其升值的潜力，四期购买的小面积单位主要给父母居住;客户特点：共同点：有较强的经济实力，看重项目的综合素质。自住客为主，看重性价比，实用性和舒适性是关键指标;;161;典型案例——中信红树湾1期160平米复式属于当时的创新和稀缺产品，销售情况好;龚先生——购买户型：172平米四房复式 年龄：35 家庭人口数：4（2个子女，5岁左右） 职务：生意人 该客户原来居住在香蜜湖140平米左右的平面产品，与老人一起居住，很想换一个复式，认为复式的私密性比较好，可以分开居住。很早的时候就来看过丹堤，非常喜欢里面的环境，但是觉得贵，后来价格调整后就立刻过来，看了E1和E2的172平米，觉得很实用，送的面积比较多，对于能够看到湖景资源的很喜欢，而且喜欢高楼层的感觉。销售人员说还有245平米的复式要不要看一下，客户说可以，看的过程中也非常喜欢，就问起价格，销售人员说总价在500-600万，客户表示回去考虑一下。第二天上门定了172平米24楼可以看到湖景的一套，