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中国不动产登记制度中的应用公证前置审查的模式之探究 　　摘要：我国《物权法》中规定不动产物权转移以登记为生效要件,没有将公证制度引入不动产登记中,拒绝公证制度对不动产变动的参与,虽然有立法者的多方考虑,但从不动产变动的实际情况出发,这却是不完善的。为了不动产登记的安全与效率，应当将公证制度作为一种前置审查模式应用于我国不动产的登记制度之中。 　　关键词：不动产登记；公证；前置审查 　　中图分类号：D923.2文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）33-0096-02 　　 　　不动产登记的目的在于公示，在于保障交易的安全，但由于这种权利外表和权利标的的分离，易导致形式上的权利和权利的真实情况不一致。为避免这种状况，各国都将登记审查作为不动产登记重点进行研究。我国《物权法》第12条规定：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。由此可见，我国法律是赋予了登记机构在进行不动产登记前进行实质审查的职责与权利的。但无论是仅仅形式审查还是如我国当前立法这般补充以实质审查，实务中的不动产登记引发的纠纷还是居高不下。其中重要的原因就是不动产登记部门审查环节存在的许多缺陷与疏漏，导致了大量原因关系存在缺陷的不动产登记涌到了登记部门面前，让我国原本就混乱与分散的不动产登记部门不堪重负。在我国《物权法》并未明确统一的登记部门的现实情况下，应将我国的公证部门与不动产登记的职责进行衔接，让公证审查成为不动产登记的法定前置模式。 　　一、我国不动产登记部门登记审查模式的缺陷 　　首先，这种模式存在较重的成本负担。登记部门要承担庞大的债权实质性审查，就必然要形成与这一职能相应的机构和人员。而不动产登记部门作为国家行政机关的组成部分,必然要占用政府的行政编制。据昆明市房管局提供的数据： 2000年7月至2002年9月昆明市登记部门就办理产权证21万本，房产交易金额210亿元。平均每个工作日办理房产证400本，涉及金额4 000万元。为应付这一职能，政府只有不停增加人手。又如我国的官民比例由建国初的1∶600变为90年代的1∶34。1979―1990年间，机关团体人员平均年增长超过6.7%；行政经费每年增长10.4%。政府机构和人员的扩张无疑会带来国家财政上的困难。 　　其次，这种模式导致工作效率低下。我国不动产登记部门一般是房产局、土地局等政府行政部门。一方面，政府作为国家的组织形式，具有其他任何社会组织无法比拟的巨大性，这种大型组织缺乏小规模组织的灵活性，其运行结果也往往由于各种原因而效率低下。另一方面，行政机构森严的上下关系、烦琐而僵化的办事程序及传统的官本位意识也严重影响和制约着政府行动的有效性。世界各国的政府机构都或多或少地存在文牍主义的公文旅行、办事拖沓等现象。 　　再次，存在政府自利性的不利因素。政府干预的前提是将政府作为社会公共利益的化身来对市场进行大公无私的调控。但事实并不如此，政府行为也难免受自利动机的影响，而由自利驱动的行动必然导致腐败。因此，政府这种追求私利的倾向当然会影响纯粹私利的物权变动的交易自由和完全的意思自治。 　　最后，登记错误的责任重大。如果登记人员审查不周发生错误，这种赔偿责任可能涉及上亿元的金额。因此，一方面，登记人员可能为了避免承担错误登记责任，无限扩大审查范围，导致登记时间延长，交易成本增加。另一方面，政府赔偿是补偿性质，无法弥补当事人的直接损失。 　　二、公证前置审查模式的合理性分析 　　由前述分析可知，由行政机关的登记机构对所有的登记事项都进行实质性审查，并不是物权登记的理想状态，应当允许某个社会机构在登记进行前先期介入登记审查的过程中，以减轻登记机构的负担与风险。公证部门就是适应这一角色的不二人选。由当事人向公证处申请公证，由公证处进行实质审查，当事人向登记部门提供公证书，则是一种合理、科学的处理不动产登记审查的具体方式。公证机构进行不动产登记前置审查的八大优势： 　　在体制方面，我国《公证法》把公证机关定位于专门的国家证明机关，与行政脱钩，这就从体制上保障了公证机关不受行政机关的非法或不当干预。这一体制变革对于公证“服务民众”而言至关重要。公证体制改革的基本思路就是公证的社会化，公证机关具有社会中介组织性质，服务社会的性质更加纯粹鲜明，公证体制的社会化使得公证机关摆脱了行政部门管理者的身份束缚，与办理公证的当事人更多是“平等与服务”关系。比较而言，我国登记机关仍然定位于政府主管部门，其服务意识显然不及公证。 　　在机构设置方面，我国公证机构的性质确定，公证法出台后，各地的公证机关通过改制，短时间内可以形成满足群众需求的公证机关。反观我国的登记机关，长期以来的物权登记体系形成五种不统一，即登记机关、登记根据、