诠释青岛地标共筑胶州明天s联青岛项目报告.pptx

本体分析;本项目位于青岛老城区，面向胶州湾，传统工业区，历史文化积淀深厚，“绿树红瓦，碧海蓝天”;本体分析;本体分析;本体分析;;开发商目标中化方兴在青岛的第一个项目，树立开发商品牌形象的同时保证安全操作，打开青岛市场，实现滚动开发;本体分析;本体分析;;本体分析;城市视角。;;现代化国际化都市，是整个北中国乃至东北亚重要的区域性核心城市;青岛作为驱动山东半岛经济发展的双核之一，经济上领袖山东，首位度效应持续增强;以二产为主导，三产发达，产业结构升级改善，催生了大量的中产人口，城市综合竞争力进一步提升;由于大青岛规划助推，青岛从09年后进入了快速城市化的发展通道;依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射是青岛新的城市空间发展战略，市南区定义为中心城区;市南区为拥湾发展战略重点规划“六片四区”，将成为备受瞩目的焦点，成为城市综合实力提升的排头兵;他们是时尚的、充满活力的;1.经济角度：GDP持续领跑山东省，产业结构升级改善中，以第二产业为主导，第三产业发达，旅游业及进出口贸易尤其凸显；;谁来承接;城市视角;地块周边交通发达，配套成熟但整体形象较低端;市南区海洋资源优势明显，促进区域经济发展及城市建设，吸引大量的高素质人口，具备一定得发展潜力;区域位于“拥湾发展” 大三点的东部服务中心的边缘地带，可享受部分区域发展带来的红利，但极其有限;;区域现状：区域老旧形象较差，当前无强势规划利好，属于无序发展区域，价值认知低，高端人群流失;传统老城区，沿海区域 如何发展？;大连市;天津大港区 大连东港区;区域内拥有一个火车站和一个大型港口。由于政府推动，大港老城区逐渐向向天津市海滨新区发展;天津大港区;大连东港;大连东港;;青岛市南西区;城市视角 此区域将是青岛乃至胶州湾的新城市名片区！ 此项目必须成为这个新王冠上最为璀璨的明珠！;本体分析;开发视角。;综合体视角;综合体视角;综合体视角;综合体视角;综合体视角;综合体视角;经验1： 二线城市，办公类物业困难重重;写字楼板块划分;;项目名称;香港中路二手写字楼价格在1.31——2.3万/平米之间，相对一手写字楼价格较低，租金在1.65—3元/平米·天;香港中路二手写字楼售价租金比集中在197：1至323：1之间，其中中环国际广场、华仁大厦、凯旋大厦、颐和国际等楼盘都处于200：1到300：1之间，较为合理，写字楼市场运行状况良好，处于合理发展水平;;青岛写字楼三级市场分为三大板块，即香港中路板块、山东路板块和崂山商务区板块，本案位于山东路板块。;山东路板块，写字楼售价租金比处于200：1—300：1之间的有6个楼盘，其中万达39克拉维239：1，处于合理运行状态；华嘉大厦，江山帝景售价租金比均高于300：1，投资价值较低;数码科技中心;项目名称;项目名称;崂山区写字楼整体售价租金比为273：1，处于200：1至300：1之间，写字楼投资性较佳，且受经济回暖影响，自用型购置需求增加，因此，作为青岛第二CBD的崂山写字楼市场具有较大的发展空间;●;项目名称;青岛市写字楼市场共分为4大板块，其中香港中路板块最为成熟，中央商务区板块处于发展初期 在售写字楼价格比较，目前香港中路写字楼售价最高，在2.8-4万元/平米之间；海尔路板块写字楼价格相对较低，均价在1.4—2万平米之间，价格较低 二手写字楼价格及租金：二手写字楼价格最高的达2.3万/平米，最低的在1万/平米；租金最高的达3元/平米·天，最低的仅为0.89元/平米·天 消化速度分析：香港中路板块由于写字楼价格较高，月均销售0.5-1.3套，去化速度较慢；海尔路及中央商务区写字楼，由于价格相对较低，去化速度略高，月均销售7套左右 ;经验1：二线城市，办公类物业困难重重;经验2： 商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？;青岛商圈分布图;商圈位置;开业时间;商圈位置;开业时间;商圈位置;开业时间;商圈位置;经验2：商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？;经验3： 住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？;沿海住宅第一梯队，占据一线海景资源及核心CBD的配套资源，平台价格形成了青岛房地产市场的标杆，未来供应较少;崂山沿海一线，占据一线海景资源及山体资源，随着城市功能性东扩，逐步形成了青岛市新兴的高端居住区，未来供应较少;1锦绣华城 2中央国际 3都市逸品 4中海银海1号 5海信璞园;;经验3：住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？;经验4： 酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价 值最大化？;北京顶级酒店价值实现情况;四季世家——强势国际酒店资源嫁接，盘活10年烂尾楼;四季世家——“世界最好”的酒店入驻，借势其全球影响力;四季