BOT的模式在公租房建设中的运用之相关法律问题的研究.docVIP

BOT的模式在公租房建设中的运用之相关法律问题的研究 　　2012年西南政法大学本科生科研训练创新活动资助项目 　　摘要：本文通过探究利用BOT融资模式在公租房建设方面所涉及的法律问题出发，分析其相关的法律问题，并且立足于我国公租房建设的现状为BOT融资模式的应用提出完善其立法制度的建议。 　　关键词：BOT模式 公租房建设 法律制度 立法建议 　　BOT（build―operate―transfer）即建设―经营―转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许经营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。在中国目前的公共领域，利用BOT模式最为普遍的是电厂及高速公路。在高速路方面，我国利用此模式，短时期内建成了覆盖全国的高速公路网，使我国的交通迅速发展。而在公租房建设领域，我国利用BOT模式仍属空白。 　　一、公租房融资现状――以重庆为例 　　在2009年，重庆市政府开始筹备运行公租房建设项目，并计划截止2011年建设4000万?的公租房。面对如此之大的建筑工程，预计所需的资金约为1100亿元，规划的资金筹集方式如下：重庆市政府计划在公租房建设上共投入300亿，其中包括了中央专项补助，本级财政支出，土地划拨及税费减免等方式筹集；另外的800亿则是计划通过社会融资的渠道，例如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等方式筹集。而历经这几年公租房建设项目的运行，实际的资金来源却未能实现预期：全国社保基金理事在2011年7月以信托产品的方式，提供了45亿元的贷款；另外，农业银行牵头重庆市西永公租房建设项目提供了33.5亿元贷款；重庆渝富资产和重庆城投公租房建设有限公司也与重庆市公租房建设项目签订了融资合作协议。即便如此，截止2012年3月末，在社会融资这一块仅有约200亿元的贷款，距离800亿的目标相差甚远。而且，就算政府融资到了800亿元的贷款，但是政府同样要为这800亿元的贷款利息负责。即便按照6%的年利率来算，这800亿的年利息约有48亿元。政府修建的公租房和公共设施全部的租金仅能抵消利息，还贷又将成为一个巨大的问题。所以资金方面的巨大缺口将是限制公租房建设的最大问题，也是建设公租房的最大障碍。 　　二、BOT模式在公租房融资上的运用 　　首先，必须明确的一点是：利用BOT模式建设公租房的投资额度大并且项目运营时间长，所以像有些地方政府在政策中规定连续租赁了五年以后可以购买公租房就不能实施了，因为公租房项目此时在投资商的运营期限之内，五年是不可能会收回成本的。BOT项目的参与方有政府、BOT项目公司、投资人、银行或财团以及承担设计、建设和经营的有关公司。利用BOT模式进行公租房的建设可以大致分为以下四个阶段。 　　（一）项目准备阶段。政府作为BOT项目的发起人，需要研究确定设计项目的规模和最终目标，以及是否有投资收益可能，并起草《项目建议书》向计划管理部门申请批复立项。经批复立项后，按照工作程序向社会进行招投标，筛选合适的企业进入项目。决标后，中标企业即开始与政府进行BOT合同谈判即特许协议，内容包含了在融资、建设、运营和转移阶各个阶段政府、企业所享有的权利和义务，以及该项目的特许期限。 　　（二）项目建设阶段。在建设阶段，政府必须积极行使监督检查项目建设状况的权利，确保公租房建设符合项目设计、建设的要求。而项目公司需加强项工程质量，工程进度的管理，这直接决定着项目建设的成败和质量。 　　（三）项目运营阶段。项目运营公司应该争取的及时投入，及时收益，并且做好项目的维护和保养，确保项目在收益最大化的运营以及能够最后顺利的移交。在此阶段的收入分配，风险保障以及不可抗力的补偿需严格遵循特许协议的内容。 　　（四）项目移交阶段。在特许经营期限结束后，项目的使用权和收益权移交会国家。 　　三、融资法律问题探究 　　BOT融资模式作为一种新型的资本融资方式虽然引入我国已有一段时间，但是在我国的基础设施项目建设中还是缺少相关的经验，所以在公租房建设中的运用也自然存在着不少障碍，相关法律问题也亟待探究和解决。这也是本文研究的重点。 　　（一）BOT模式适用于公租房建设的总体法律制度问题 　　总体来说，我国现行的法律制度就BOT模式投融资项目的规制还有所欠缺，从宏观的层面，在公租房建设项目中运用BOT融资模式就没有规范性的法律文件指导和规制，具体实施起来就需要克服重重阻碍。具体体现在以下几个方面： 　　1.法律体系不健全，效力层次低 　　由于BOT投资项目是一个系统工程，集投融资、建设、经营与转让于一体，而且特许期长、参与方众多、牵涉面广、合同关系及经济法律关系相当复杂，因此