前车之鉴我国房市必须加大风险防范力度.doc

前车之鉴：我国房市必须加大风险防范力度 墨目圈SPECIALPROGRAM 房地产行业已经成为国民经济的支柱产业,和金融体系休戚相关.因此,未来适当的调 控政策不仅对行业的长期发展无害,而且能使可能的泡沫破裂消化于无形 前车之鉴一一 我国房市必须加大风险防范力度 我国房地产行业高速发展多年,事 实上已经成为了国民经济的支柱产业, 和金融体系休戚相关.房地产开发在固 定资产投资中占很高的比例,投资增速 高于固定资产投资总额的增速,也远高 于GDP增速.美国次级抵押贷款危机提 醒我们,越是在市场繁荣的时期,越应 当加强风险控制和市场监管.建立房地 产价格监控制度和房地产市场泡沫预瞽 制度,采取多种措施稳定房价,保持房 地产市场有序健康地发展对我国政府而 言已是迫在眉睫. 一 ,提高房贷资产质量.加强 住房信贷监管 1.继续完善个人征信系统.提高房 贷质量.个人住房按揭贷款业务的对象 应该是信用状况良好还款能力较强的 人群.但由于信息不对称等因素的存 在,商业银行不可能完全知道贷款申请 人的全部信息,这就需要健全个人信用 体系.目前,由央行主导的个人信用体 系已经初具规模,主要涵盖了个人银行 信息,包括个人基本信息信用卡信 息贷款信息等.部分地区还包括社保 信息,电话欠费记录等.但是,与发达 国家相比,我国个人信用体系依然显得 很单薄,许多个人重要信用信息如个人 交税记录,个人房产信息等都没有纳入 进来.通过完善个人征信系统,可以改 变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份 证明个人收入证明等比较原始的征询 ■刚成军 材料进行判断和决策,以及银行和客户 间信息不对称的现实状况,减少各种恶 意欺诈行为,加强已放贷款的监督管 理,把贷款风险控制到最低.同时,在 信用体系日益完善的基础上,要逐步推 行住房按揭贷款的分级管理制度,使信 用记录好的能够享受利率折价,反之则 需要承担信用风险溢价.美国次贷市场 主要是为信用记录低等群体设置的.这 种市场性的分隔如同为不同信用风险的 资产设置了一道防火墙,一定程度上起 到了风险过滤的作用.同时,美国信贷 市场提供的品种很多,如固定个贷浮 动贷款等等.这些品种的设置意在满足 不同信用级别的人的需要.而我国产品 开发并没有与信用级别联系在一起,因 者违约的损失.但不容忽视的事实是. 随着房地产价格快速上涨,住房抵押贷 款的风险已越来越大.从2004年一2006 年9月末.上海中资银行个人房贷平均 不良率在两年多的时间里上升了7倍 多,商业性房贷逾期违约率上升10倍. 3商业银行房贷风险控制意识薄 弱.近年来,在房价持续上涨及房贷资 产是优良资产这一观念的驱动下.商业 银行普遍放松了对贷款者的资质审查. 据调查.按照银监会个人住房按揭贷款 指引,个人每月按揭贷款每月还款额不 得超过个人家庭月可支配收入的5O%. 但实际上,国内居民及住房投资者在办 理住房按揭贷款时,很少有申请者能够 满足这样一个最基本的标准,不少房贷 者从律师事务所或单位开出假的工资收 入证明.更严重的是,部分银行为了自 2O中国总会计师月羽 身短期效益.采取对住房按揭盲目扩张 的态势,不仅违规放宽了个人住房按揭 贷款者市场准入.而且以金融创新为名 让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无 限放大,如转按揭等.此外.我国还存 在较多的贷款炒房现象.放大信用借 贷,造成房地产市场的虚假繁荣. 这就进一步加大了风险. 4.在某种意义上.我国的房贷风险 甚至还高于美国.尽管目前美国次贷风 险巨大,但这种风险通过信贷资产证券 化方式得到了有效分散,尽管风险不会 消除,但证券市场相比银行对市场变化 更为敏感,一有危机就会暴露无疑,从 而及时释放风险.相比之下,我国尚未 大范围实现资产证券化,所以按揭贷款 大都存放在银行,不良信用的房贷风险 也主要集中在银行体系内,房价一旦 下跌.聚集在银行体系中的这些风险就 会集中爆发,而由于银行在整个金融体 系中的核心地位.其对整个金融市场的 危害将更为巨大.同时,从房贷对象来 看.因为美国房贷有信用等级之分,次 级房贷只占整体房贷市场的一小部分, 使此次危机仅仅局限在次级贷款市场而 没有蔓延到整个房贷市场,但中国房贷 市场缺乏这一信用分级制度,这便意味 着许多实质上持次级信用的贷款人甚至 连次级信用都不具备的贷款人能和优 质信用的贷款人获得同样风险标准的房 贷,一旦发生危机,将难以进行有效的 控制和约束,其危害性将直接蔓延到整 个房贷市场,进而对金融市场造成更为 严重的危害.回 (作者单位:财政部财政科学研究所) 网上浏览,请登录中国总会计师(WWW,) 此也就容易出现问题.显然,在这方面 我国要借鉴美国在信贷市场方面的结构 性技术和对客户进行细分等技术通过 各种市场化手段,在不同产品和服务间 设置不同层次的风险隔离带