2018一航成都天府新区商业综合体项目定位于发展建议报告194p资料教程.ppt

一航瑞赛项目战略报告;项目所处位置/地块具有何种优势？ 项目自身条件（地块客观条件、价格/成本、规划限制）;对于项目定位的研究工作，我们主要从影响项目定位最为重要的个因素着手进行分析研究。 因素一：“项目处在经济时机分析”。只有我们深入分析，敏锐洞察项目运做所处地产发展时机，打造符合发展潮流的产品，才能为项目的定位提供有力的支撑。 因素二：“项目可做产品的市场空间分析”。通过项目所在相关市场（包括项目所在区域市场与项目同类市场两个方面）研究，确定项目在市场中的占位和发展空间。 因素三：“项目自身条件分析”。项目自身条件的分析可以使我们明确项目自身如何定位才能突出项目自身的优势，回避自身条件的缺陷，确保定位准确,体现自身价值的最大化。 通过以上三种因素的分析，我们将得到项目的整体定位。根据该项目定位，我们将通过相关客户分析研究，成本收益分析与该定位相互修正印证，最终推出产品定位;并根据该产品定位指导项目概念设计。此外，我们还将通过成本收益分析对概念设计中的产品经济指标进行核算，最终验证项目定位的可行性。;报告提纲;;1、宏观大势扫描;1.1 城市经济状况;城市发展背景;城市经济环境;小结：经济环境良好,为本项目奠定了坚实的基础;1.2 城市发展方向;城市规划方向;城南规划延伸;1、改革试验区的确立将促使成都的城市功能升级换代，城市空间布局也将顺应城乡一体化的发展战略，成都正逐步升级成为国际大都市； 2、城南已经成为成都升级为国际大都市的前沿，城南——国际大都市的翅膀，将成为城市的新中心； 3、新CBD核心区域的蓝图已经呈现，未来南延线将围绕政府行政中心形成城市商务办公聚集区；;2、区域竞争解读;2.1 项目竞争环境研究;区域间竞争板块分析;;区域间竞争板块分析——人南SBD板块分析;区域写字楼产品主要是以近两年左右修建的甲级写字楼为主，城南高档商务区已经逐步形成； 区域写字楼未来5年供应量会在100万㎡以上，整体的供应量相对较大； ;区域间竞争板块分析——人南SBD板块分析;2.3 区域间竞争板块——会展中心区;厦门建发;区域内未来5年共计推出商业及办公物业总体量约在120万方左右，主要是写字楼、酒店、商业等产品。按部分开发企业自留30％计算，预计区域将推向市场的写字楼及商业体量将达到84万平方米。;区域间竞争板块分析——会展板块分析;2.4区域间竞争板块——行政中心区;管委会组团：组团内已出让的地块多为大型能源型国企获得，拟开发以纯写字楼为主导的办公物业，总体量约85万方，写字楼产品设计较为超前，档次也较高； 市政中心组团：板块的功能布局较为清晰，形成以市政府为首的集办公、休闲娱乐、居住等为一体“宜居、宜乐、宜业”综合区，组团内的商业项目总体量达117万方，多为大型商业+写字楼的城市综合体项目，并呈现出豪华酒店、高档商业、甲级写字楼、大型休闲娱乐等多元化的发展趋势。;整个行政区域未来五年商业及办公体量约196万㎡，由于区域土地大部分是国营企业获得，按50％自持计算，未来区域将有100万㎡左右体量的写字楼及商业推向市场；体量较大，市场竞争较为激烈。;区域间竞争板块分析——行政中心区分析;项目所在区域竞争环境研究小结;3、项目发展方向预判;项目发展方向预判——开发商要求;项目发展方向预判;项目发展方向预判;项目发展方向预判;以区域发展趋势为前提，项目自身条件为基础，开发商愿景为指导，确定本项目为以写字楼为主体，辅以公寓、商业及酒店的都市商务综合体。;4、市场研究启示;市场研究主体的确定;4.1 甲级写字楼发展状况;成都甲级写字楼市场分析;1、成都近年经济繁荣促使甲级写字楼市场需求激增，未来甲级写字楼市场供需两旺，但市场更新换代的速度加快，标准甲级物业将占领市场的主导地位； 2、目前成都甲级写字楼普遍未达到国际标准，城市发展对高品质的甲级物业将产生巨大的需求； 3、以人南路为中轴线，城南承接城市商务功能外移，大量高档甲级物业的出现标志着城市新商务中心的崛起； 4、海外资本的大量进入势必拉动整体甲级写字楼市场水平拔高，甲级写字楼的品质成为其核心竞争力；;4.2 商务公寓发展状况;商务公寓市场分析;1、从沿海先进城市发展的规律来看，商务公寓作为甲级写字楼的补充，存在巨大的市场空间； 2、目前，成都市场已经具备发展高端商务公寓的条件，未来城南新CBD中心将会成为商务公寓发展的沃土； 3、客户面宽，有效降低项目运作风险； ;4.3 商业发展状况;成都商业市场分析;南部新城商业市场分析;1、城南新中心依托优越的区位优势，承接城市新CBD中心的商业功能布局，将形成又一新兴的城市商业核心区域； 2、新行政中心、高端商务办公区、创意产业园以及地铁经济的带动下，未来南部新城将形成集高端休闲娱乐、高档购物中心等商业功能于一体的高尚商业区，商业体