2018上海市赢华国际广场项目营销策划报告（162P）资料教程.ppt

推案策略——逆向操作 车库销售原则 首要原则 ： 建议车库以自行持有为主，充分保障项目整体品质 重要原则： 为确保整栋与整层产品销售，车库可适当（20%）绑定租用 赢华国际广场项目提报 企划形象定位部分 目录： 产品分析——核心价值 竞品分析——寻找差异 客群分析——心理诉求 项目形象定位 案名 项目塑造 旭辉世纪广场中环内 长风EBD核心生态型 甲级办公集群光合办公 生态就是财富 北岸 长风 1座城中心 内中环40万方核心城市商业综合体 上置绿洲中环中心CBD核心区国际商务5A甲级总部基地中环商务区 汇银铭尊东方“拉德方斯”罕见大型总部商务办公集群 竞品 旭辉世纪广场 北岸 长风 1座 上置绿洲中环中心 汇银铭尊 定位 光合办公生态就是财富 城市商业综合体 5A甲级总部 东方“拉德方斯” 策略 环境 形态 服务 借例 竞品分析——寻找差异 结论：通过对竞品个案的分析，发现周边项目从环境、形态、服务和借案例等方式，来塑造项目。本案将深度挖掘项目价值，在包装和产品上有独特的个性标签，形成差异化竞争。 那么如何塑造项目的差异化竞争优势？ 目录： 产品分析——核心价值 竞品分析——寻找差异 客群分析——心理诉求 项目形象定位 案名 项目塑造 产品分析——区域价值 外部支撑： 大虹桥枢纽辐射范围内：大虹桥枢纽辐射辐射范围内，且是距市中心最近的区域。 立体交通：地铁、公交、高架、航运等构成本案大交通系统，立体交通网络畅通。 长风生态商务区：核心区位，国际化生态商务规划。 苏河湾畔：苏州河一线水岸生态、游轮码头，更显国际商务品质。 双公园环绕：中环内稀有双公园环绕，生态商务。 土地价值：咫尺地王，未来良好的升值预期。 商务价值：周边产业链完善，带来更多的商业发展机遇。 产品分析——产品价值 内部支撑： 独栋办公：GENSLER大师团队设计，国际风范时尚建筑风格，罕有6层独栋办公，总部天地。 苏州河：上海母亲河，承载着上海历史与时代变迁。本案于苏州河畔，享苏河一线水岸景观、游轮码头，独具现代生态商务的景观优势。 全能商务综合体：集办公、商业为一体，构筑全能商务综合体。 尊尚建筑：全石材干挂外立面，尊尚品质商务. 5A级商务服务品质：保证企业硬件运作，维护企业良好的形象。 产品分析关键词： 大虹桥、新长风、国际化、一线河景、总部商务旗舰 企划补强： 以鲜明的项目形象定位，及富有商务氛围的现场包装，如围墙，户外导视系统、高炮等，塑造项目的总部商务形象。 目录： 产品分析——核心价值 竞品分析——寻找差异 客群分析——心理诉求 项目形象定位 案名 项目塑造 客户模型 类型描述 周边产业型 中心区域挤压型 政府机构型 新生型迁入型 品质改善升级型 客户心理诉求： 客层心理： 他们希望这里是他们的福地，从这里开始，攀上另一个高峰。从这里走向全国，走向国际。因此，他们希望看到一个全新的国际化的品质商务旗舰。 周边产业型： 上海西区通过20年的积累沉淀已形成以制造业为龙头的高端产品展贸服务产业。如中高端制造业、会展服务业、贸易物流业等。 客层心理： 需要良好的企业形象保证，同时各方面商务品质好。希望这里能满足企业的面子。 因此他们希望看到形象好的商务氛围和商务办公场所。 中心区域挤压型： 市区核心地段商办项目价格昂贵且出售型产品较少，市中心产品类型单一，高层办公难以体现企业专属性。企业从整合办公与降低商务成本方面考虑。 客户心理诉求： 客层心理： 重企业形象。寻找一个地方能符合企业等级的商务办公场所。 而在这里，得天独厚的母亲河景致，大师团队倾力打造的现代商务旗舰，无不诉说着一种领袖的企业姿态。 政府机构型： 国有企业、省市办事处、行政部门 客户心理诉求： 客层心理： 类似第一类周边产业型客层，从这里开始，探寻另一个事业高峰。 这里是个一个有发展潜力的地方。这里将推起他们的梦想高度，成就他们的事业理想。 品质改善型： 面积、环境、企业形象需求提升 客户心理诉求： 客层心理： 这里是他们亚太区总部的办公地。这里国际化的商务氛围，时尚的建筑体，都将是他们作为行业领袖的一种符号，一种标志。 新生型迁入型： 外埠规模性品牌企业、高新产业IT、网络、电子业等。 客户心理诉求： 客户心理诉求 共性特征 他们希望这里是一个有高端商务形象、有发展潜力、 有行业圈层的商务旗舰。 客户积累情况 市场发展情况 小面积需求 大面积需求 强势市场 弱势市场 实现项目利润，提升项目售价 确保项目安全，不留销售盲区 4号A栋、1、3、5号楼起售原则 推案策略 推案第三阶段 三批产品上市时间：2011年3月1日 上市楼栋：1、3、5、4A号楼，分拆后共135套 三阶段总体任