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产业转移对承接地房地产市场的作用机制分析 　　[提要] 随着经济新常态的发展，京津冀一体化战略势不可挡，伴随着京津产业向河北省的转移，将会对两地周边的房地产业产生积极地影响。本文通过三部门原理具体探讨京津冀产业转移对唐山市房地产去库存的影响，为政府制定政策提供相应的理论依据。 　　关键词：产业承接；三部门模型；房地产市场；去库存 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2017年11月21日 　　一、引言 　　2015年12月18～21日召开的中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一，这是首次将房地产问题列为单独任务。房地产去库存已成为我国供给侧改革的重要目标之一。虽然政府连续采取降低房贷首付比例、上调公积金存款利率等一系列措施，但是刺激效果不明显且带来一定副作用。宽松的货币政策的原本目的是去库存，结果流动性却推高了一线及热点城市的房价。李克强在2017年3月5日政府工作报告中指出要“因城施策去库存”。作为京津冀城市群中京津产业承接地的唐山市，研究利用产业承接加速去库存的影响机理，将为唐山市制定相应的去库存政策提供理论依据。 　　改革开放以来，我国经济发展迅速。但是，伴随着经济的发展也出现了诸多问题，如北京、天津地区的各种经济生产要素――劳动力薪资上涨、城市建设用地供应紧张、房价不断攀升、环境日益恶劣等。环京津的河北省具有劳动力薪资较低、土地成本相对较低、矿藏资源丰富、交通运输方便等优势，同时河北省各地级市相继出台大量的招商引资政策，这些优惠政策对相关产业产生了巨大的吸引力，在这两个方面作用力的推动下，京津部分产业出现向河北省转移的趋势。 　　同时，国家的宏观政策对于产业转移也有积极地推动作用。2016年6月，河北省、北京市、天津市以及工业和信息化部四部门联合制定了《京津冀产业转移指南》，制定《指南》的目的是为了全面推进京津冀一体化，并且充分发挥三地各自的优势，引导产业合理有序的转移与承接，使得三地的产业结构空间布局趋于合理、产业结构能够形成链条、优化各地生产要素，从而充分发挥三地各自的优势。《指南》的核心内容是在京津两地转移出劳动密集型和资源型的传统产业，同时推动京津冀三地的产业结构升级。产业承接与转移不仅疏散了京津过多产业的聚集，缓解了两地的大城市病，?可以促进产业承接地的经济发展，同时对于承接地住房的去库存也起到积极地推动作用，产业合理的承接与转移无疑成为住房市场去库存的重要举措。 　　二、基于三部门模型分析产业转移对承接地住房市场的影响 　　房地产与其他商品相比具有一些特殊的属性，如耐久性、地理位置的固定性、资本密集性、供给弹性小等属性，正是房地产这些属性不断交互作用，使得房地产变得复杂。为了能够更清楚地解释经济增长与区域房地产市场的关系，我们用都市区经济增长的三部门模型来分析产业承接地由于对劳动力的吸纳对住房市场的影响机理。Dispasquale和Wheaton（2001）提出了区域经济增长的三部门模型，该模型是一个将区域产出市场、区域劳动力市场和区域房地产市场纳入到了同一个分析框架中的静态模型。（图1） 　　对于图（1）产出市场，一般情况下认为生产所需的原材料价格基本相同，因此原材料价格几乎不影响不同区域间产品的相对价格。从短期看来，产出需求包括两部分：当地的消费需求和区域间的输出需求，区域间的输出需求是产品价格的减函数。横纵坐标分别代表产出数量和价格，需求曲线的倾斜程度直接反映了需求的价格弹性。单位产出需要固定数量的房地产为？琢H，劳动力为？琢L，r和w分别是指租金成本和劳动力工资标准，则单位产出成本可以表示为C=？琢Hr+？琢L。 　　对于产业承接地来说，产业的转入以及由此带来的产业集聚与升级，必然带来相关产业的发展，进而增加就业岗位，吸纳劳动力。根据三部门模型，当劳动力供给增加时，劳动力供给曲线向右下方移动，在需求保持不变的情况下，劳动力工资水平从w0/p0下降到w1/p1，就业量从L0上升到L1；工资水平的下降，引致单位产出成本由C0=？琢Hr0+？琢Lw0会降低至C1=？琢Hr1+？琢Lw1，产出数量Q0增加Q1；产出数量的增加引致房地产存量从H0增加H1，房地产存量迫使租金r0增长到r1。 　　在图（2）劳动力市场中，横轴表示区域劳动力数量，纵轴表示劳动力的有效工资（w/p）。从长期看，正是有效工资决定了区域劳动力的供给。劳动力的供给曲线向右上方倾斜表示当有效工资增加时，区域外劳动力会被吸引到当地，劳动力供给增加。曲线的倾斜程度反映了劳动力流动的难易。曲线平坦，表示有效工资的提高比较容易引起劳动力的流入；曲线陡峭，则区域很难吸引劳动力流入。 　　在图（3）房地产市场中横轴为房地产存量（K），纵轴为房地产租金（r）。短期内，由于地理