2018-02-11长沙广场总体营销策略报告89p教学案例.pptVIP

销售收入测算表： 2012年项目整体推售面积12.62万方，销售额15.62亿元，回款10.2亿元。 销售收入测算表：(预案） 2012年项目整体推售面积17.12万方，销售额19.06亿元，回款13.12亿元。 目录 壹 项目目标解读 贰 营销背景分析 叁 项目整体运营策略 肆 整案推盘及价格策略 伍 阶段执行 陆 费用测算 写字楼市场 价格及销售：长沙11年写字楼价格较平稳，整体成交均价为8065元/㎡，岳麓区均价为7251元/㎡ 供应：预计2012年16个项目入市，潜在货量约为71万平米，推售时间多集中在下半年 随着大河西新城的规划建设，需要高起点规划、高档次、专业写字楼引领市场，本案为提高竞争力，在硬件打造上还需提升 结合长沙写字楼市场的供需关系及未来竞争项目推售时间，本案写字楼最佳推售时间为2012年10月份前，抢部分其他项目客户资源 写字楼市场小结及启示 供销特征：2011年供应量66万方，销售量46万方，销售率达74%。受住宅调控影响，商业物业受客户青睐 商业市场 1、整体成交量：2011年成交量46.13万方，7-12月为27.7万方，占全年总量的60% ，同比增长12.24% ，同期住宅成交量下跌33% ，受住宅调控影响，一定程度拉动商业物业销售； 2、岳麓区成交面积超过15万方，销量占比达36% ，区域商业市场需求量大，本案有较大契机。 数据来源：长沙市房地产开发预警预报信息系统 湖南中原研究中心整理分析 区域 2011年推货情况 2011年销售情况 销售率 占比 体量 体量 岳麓区 21.3 16.52 77.56% 35.81% 芙蓉区 4.2 2.54 60.48% 5.51% 雨花区 19.51 15.59 79.91% 33.80% 开福区 10.47 6.33 60.46% 13.72% 天心区 7.02 5.15 73.36% 11.16% 合计 62.5 46.13 73.81% 　 成交价：成交价区间在1.2万-2万元/平米，多为社区底商；大型集中商业较为稀缺，成交价格在3万-5万元/平米 商业市场 区域 成交均价(元/平米) 芙蓉区 20890 开福区 38491 天心区 14355 雨花区 14845 岳麓区 11018 望城 14476 合计 16898 1、成交均价：商业成交均价区间为在12000-20000元/平米； 2、分区价格特征：开福区以万达为代表的集中式商业项目成交均价达40000元/平米及以上。 数据来源：长沙市房地产开发预警预报信息系统 湖南中原研究中心整理分析 商业市场 潜在供应量：预计2012年商业供应量为53万方，供销结构较好，且多为社区底商，集中式商业市场契机较好 供销特征：2011年供应量66万方，销售量46万方，销售率达74%。受住宅调控影响，商业物业受客户青睐 成交价：成交价区间在1.2万-2万元/平米，多为社区底商；大型集中商业较为稀缺，成交价格在3万-5万元/平米 潜在供应量：预计2012年商业供应量为53万方，供销结构较好，且多为社区底商，集中式商业市场契机较好 目前长沙商业市场整体需求相对较旺盛，本案商铺趁早入市，可满足客户需求，并作为价格标杆形象，提供整体溢价 商业市场小结及启示 商业市场 项目背景 市场 背景 竞争背景 营销背景分析 综合体时代：长沙五分天下，南有德斯勤，北有北辰，中有万达，西有奥克斯 万科城 中建南湖地块 通用国际 万博汇 北辰新河三角洲 顺天中央国际 铂富国际广场 德斯勤广场 运达国际新城 喜盈门城市广场 万达广场 本案 长房时代城 世贸铂翠湾 保利南湖广场 绿地中央广场 达美D6区 华远华中心 项目概况： 世茂滨江项目规划了超高层酒店和三个高层区以及商业区，形成层次错落的高差，高层区可以远眺湘江景观 风情商业区紧邻湘江风光带，充分利用湘江景观优势。 高层区远眺湘江景观在第二个层次 超高层酒店作为区域的标志性建筑，成为区域乃至城市的形象。 世茂铂翠湾（商铺2.9万/㎡，住宅6800元/㎡） 以世茂品牌+滨江新城前景+地标高端酒店商业街区为核心卖点 占地面积:15.7万平米 总建面：约55万平米 容积率：3.54 住宅体量：约42.7万平米 商业体量：约2万平米 酒店体量：约10万平米 商铺启动区 住宅 启动区 12年推售： 1月 2月 3月 4月 8月 9月 10月 11月 7月 5月 6月 12月 住 宅 世茂铂翠湾2012年的持续加推住宅，面积84-280平米，少量商业，二期推出洋房。 3月17日1# 加推2.7万平米 （84-140平米） 2月初5# 开盘1.2万平米 （84