2009郴州五岭购物广场租赁及经营策略报告74P资料教程.pptVIP

业态定 位准则 根据一定的准则划分业态，有根有据 业态定位 分层业 态划分 根据现实实际来划分业态，利于项目日后经营 策略篇之第一战 业态定 位准则 本项目的业态定位为： 时尚精品百货 我们根据现有、在建项目得出高档、大众化业态两极分化，缺乏中档偏高经营业态，低层次竞争激烈的商业现状，通过对区域的城市规划状况了解，发掘出我们的潜在客户，最后通过商家实证来排除某些业态的可能 。 打造增值牌 战略目的：如何把握我们的项目机会，采取合理有效的措施，为客户创造实实在在的赚钱机会，并得到目标客户的认可？ 应对策略主题：打造增值牌 策略主攻点：晓之以景——诱之以利——以权益保障增加客户购买兴趣 策略分解 价格策略：合理灵活，让投资者租赁即增值，投资即受益 经营策略：形式灵活，让投资客户享受稳定的回报的同时，分享品牌商户经营带来的超额利润。 营销创新：创新营销手段-案例营销和顾问式营销。 增值计划：VIP增值计划，客户网络推介计划。 策略篇 价格策略 价格 三大策略 三大策略定价，科学合理、客观 三大定价策略 基 本 策 略 价 格 调 控 策 略 定 价 策 略 根据定价原则及市场反馈，合理制定价格，实现一铺一价，便于价格调控 灵活调控价格，配合适当炒作。 各分区制定均价，各区的均价差在90%以内。 区内单价差，一般差价在10%以内，出入口处单价差价超过10%。 区内价值高铺位, 、入口处、内街汇流处为价值高铺位，同区域上浮5-10%。出入口处为 同区价值最高铺，价格差可超过10%。 区内价值低铺位,死角、柱大、有转换梁、不临主要内街等铺位同区域下浮5-10% 根据铺位大小、总价调整单价;铺位大、总价高的铺位相应调低单价 诚意登记初期，，对发售单位进行控制； 以发放VIP金卡获特别优惠的 方式刺激 三大定价 策略运用 市场，吸引更多客户追捧， 迅 速炒热 经营策略 返租策略 根据本地市场情况，采取返租策略，有利于大的品牌的进入 策略篇 销售新策略 “上不封顶，下有保底”，带租约销售新策略 带租约租赁，面对的客户群主要是投资型的客户。具体形式是先将商铺招商出租，此后，再将商铺卖给投资型的客户。 本项目对招商引进的次主力店和大品牌店实行带租约销售，优点是投资回报长期稳定，但也存在租金水平偏低的问题。对某些投资者而言，确实吸引力有限，同时有力于长期稳定经营。因此，在对某些具有发展潜力业态（如餐饮）的知名品牌商家，可以采取保底租金，经营分成的招商方式。带租约销售后，可以让业主在得到稳定租金收益的同时，分享商户经营发展带来的超额利润。“上不封顶，下有保底”，变单纯出租为经营合作，实现互惠共赢。在宣传推广上，可以以此作为新的卖点。 创新营销 案例营销 通过实实在在的案例，给投资者信心 策略篇之第二战 顾问式 营销 通过顾问式营销方式，提高销售效率 案例营销策略是本项目的核心营销宣传策略之一 案例营销 案例：运用一些成功的广场商业的案例来讲诉经营的稳定。 案例营销策略是我们的核心营销宣传策略之一，要通过各类案例对比，实证式的说明，牢固树立项目的实实在在升值示范效应。案例营销将贯穿在我们的整个营销推广过程中。 我们有理由相信在任何城市的广场商业的高回报性 第三战：打造信心牌 战略目的：如何回避我们的项目威胁点，最大程度的提升市场信心，让目标客户踊跃投资和放心经营？ 应对策略主题：打造信心牌 策略主攻点：晓之以景——动之以戏——活动营销旺场，给客户购买信心 异地推介活动 专家投资推介活动 战略合作商商签约活动，以国际知名品牌 为核心，打造品牌金三角 抢购气氛营造活动 品牌招商活动， 招商成果发布会 策略分解 项目节点主题活动 战略合作商签约会 活动主题 活动目的 活动时间 推广语 政府、品牌经营管理公司合作签约活动 通过品牌公司的强强合作，向市场传达项目经营成功的坚实基础，提升市场投资者和经营者对项目信心。为项目招商和租赁揭开序幕。 市场培育前期 ①“相信世界知名品牌的眼光” ②“强强联合，共创美好明天” 活动操作 策略篇之第三战 组织一定的管理架构，引进知名品牌经营管理公司担纲经营管理顾问并协同管理，并取得知名百货管理公司的冠名。聚集政府、人防办、品牌经营管理公司相关人员举行象征性的合作签约仪式，进行品牌形象宣传。形成项目初步的炒作焦点。 活动邀请当地各报社、电视台和网络媒体记者，部分业内人士，郴州市相关领导、知名人士以及社会人士参加。 专家投资推介活动 活动主题 活动目的 （1）聘请知名商业设计公司对该项目的设计理念进行阐述来打消地下商业的低档的顾虑，来增加大品牌的进入城商业的影响 （2）利用专家对广场商业的的价值论坛来提高该项目的商业价值 （4）其他和项目价值潜力有关的议题 以专家的