2009苏州太湖伍相路地块前期发展定位报告130P资料教程.ppt

苏州太湖·伍相路地块前期发展定位报告;报告架构;1;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;地块价值分析;2; 苏州度假公寓市场;市场特征——楼市风向标、主力供应区与成交区、品牌发展商云集 ;平江新城：新兴北部住宅区，品质一般，配套商品房 多层、小高层 6000-7000元/㎡ 主力客层：市区工作者、古城拆迁户 大观名园、橘子园;沪宁铁路;市场特征——区域幅度广，市场供求量大，坐拥山水景观，呈现三足鼎立局面 ;沪宁铁路; 苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场;苏州度假公寓市场; 苏州度假公寓市场;高层（400-1000万） 别墅(400－2000万） 中茵皇冠国际、天域、中海御湖西岸 别墅、高层 欧式古典风格 主力客层：园区顶级CEO;中高端自住需求市场;苏嘉杭高速;苏州自住需求公寓市场; 苏州度假公寓市场;别墅市场分布格局;各板块市场特征概括;从总体来看，目前整体供应量充足： 目前苏州别墅市场联排和独栋产品的供应量为2399套，其中联排1780套，独栋619套。且75％来自近两年推出的楼盘，各区域老盘逐渐退出市场，供应量减少。 吴中区别墅供应占据主导： 吴中区凭借辽阔的土地及优美的自然环境，在别墅市场中起主导地位，其供应量占比39.7%，相城区紧随其后，占比为27.2%。 从产品类型来看，市场供应主要倾向于联排产品： 除吴中区以外，其他各区域联排产品的供应量都远远大于独栋产品的供应；吴中区的独栋产品供应和联排产品相当，独栋产品主要集中在太湖板块，其山水豪宅支撑了整个吴中独栋市场。;各面积区间供应分布;别墅市场价格分析;别墅市场价格分析;别墅市场客群分析;随着城市的发展，太湖板块将因稀缺的景观资源，低容积率的优势成为苏州别墅的热点区域; 苏州度假公寓市场;太湖板块—发展历程;太湖板块;太湖板块;太湖板块;太湖板块;太湖板块;太湖板块;太湖板块;太湖板块;市场机会综述： 1、酒店式公寓总价低、对交通、配套要求低，对吸纳江、浙、沪的客户有较强产品竞争力，适于本项目开发； 2、在自住需求公寓市场，针对首次置业客户，太湖板块面临相城、越溪板块的竞争，在缺乏交通、配套的情况，做首次置业市场溢价能力不强、吸纳客户能力弱；不适宜本项目开发； 3、在自住需求公寓市场，交通、配套对于多次改善型置业客户不再是促成购买决策的首要问题，而产品的舒适度、居住环境的宜人度会成为客户置业关键；城市近郊能够在产品多样性、舒适性、和环境上满足客户需求；并且本项目开发面积超过十万方，在开发策略上，应以自主需求为主，休闲度假为辅，因此，居住升级产品适宜本项目开发； 4、别墅市场，毋庸置疑，作为居住产品的最顶端，任何时候都是客户追求的产品，在独栋用地日益稀缺的今天，类别墅（双拼、联排）将成为主流，同时最为居住升级产品适宜本项目开发，而且溢价能力强； 5、太湖版块土地供应充足，与项目在同一开发周期内的各类产品将集中上市，本项目土地成本高于其他，无论是从竞争角度，还是溢价角度，本项目规划重点应在产品创新上。 ;3;根据对地块价值及市场机会的分析，本项目定位于：;第一阶段;目标客户需要什么样的度假产品？;总价区间——客户需求构成表：;竞争楼盘—别墅产品总价区间;产品总价区间定位： 小户型公寓（休闲度假）：40—60万 别墅/类别墅（满足居住升级）：150—300万;生活状态 35-45岁，处于活跃与沉稳安静的人生阶段，历经人生的洗礼与价值的实现，在向往一种标榜却又不失内敛的人生，在生活上开始追求低调的奢华。 职业特征 为所从事行业内的精英，或为私营业主、或为企业高管、或为沪上公务员，常为管理或业绩上的压力所累。 健康休闲居住 目前居住的工业城市的环境恶化让他们产生迁移的欲望，对生态环境的需求引发了他们对改变现有生活方式的思考和需求。 亲近自然 向往释放压力、休闲自由生活方式，希望保持与城市合理的距离，能享受到城市的繁华与便捷的同时，享受自然生活方式。 追求更好 他们为多次置业，且不止拥有一套房产，购房的目的性不强，品质收藏用于保值增值是其主要驱动因素，能够吸引其目光的产品都有可能成为其购买的对象。;客户要的是什么？;什么能满足客户各方面需求， 成为他对人生成就的一种犒赏？;东方个性的非经验式住宅;项目定位：;规 划;4;项目产品规划原则 1、根据规划要求（建筑风格为现代简洁并蕴涵地方建筑风格、色彩素雅，与周围环境融合），建筑风格为现代简约，并蕴含东方特色； 2、产品方向为小户型公寓+别墅/类别墅，容积率争取做到1.3以上；户型空间大尺度、舒适的；小户型公寓考虑酒店式公寓方向；