2009西安天朗大汉国际定位及营销策划报告132p研究报告.ppt

价格定位 价格定位—项目案例成交价格趋势参考 2008年7月—2009年6月中新浐灞半岛和中海国际社区成交个增长趋势 分析上述成交数据之后，值得我们考虑的是：天朗大汉天下入市销售价格定位？？？？？？开盘销售价格定位？？？？？？阶段性价格增长比例？？？？？？ 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 价格定位 价格定位 竞争楼盘区位图 水木白杨 七色镇 宏林尚品 天赐苑 天正雅苑 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 价格定位 销售价格定位 项目一期销售均价：4100---4300元/平米 项目一期内部认购价格：3800元/平米 价格调整建议：根据各批次开发产品的物业形态、物业档次、景观园林、产品户型定位调整个批次入市价格、开盘价格、热销阶段价格、尾盘销售价格 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 价格定位 产品装修建议 产品装修建议： 1、2#公寓户型布局较差，毛坯房无法短期吸引客户关注，可考虑带精装修销售， 装修费用控制在：500元/平米，对外宣传装修费用：800元/平米，整体对外报价 4300元/平米； 2.如客户不需要精装修服务，可选择毛坯房，毛坯房销售价格控制在：3700—3800元/平米； 3.1#、3#、4#暂定毛坯房销售。 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 客群定位与产品定位结论 享受 实用 注重家庭 注重个人 享受型 发展型 实用型 休闲型 家庭型 35平米精装公寓目标客群 80平米两房目标客群 120平米跃层目标客群 1、天朗大汉天下首期紧凑型户型总量过大。可适当考虑在3#和4#各 一单元调整部分户型使用功能，尽可能提高把头户型舒适度。 2、D地块产品1#.2#.3#.4#可考虑增加赠送面积，降低户型劣势，提高产 品性价比，增强项目市场竞争力。 3、项目启动、形象包装先行，项目认购、景观先行，项目热销、配套先行。 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 易居观点 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 第六章：营销策略—领军西城突围战 1、总策略 2、营销策略 3、推盘策略 4、体验营销策略 5、渠道拓展策略 6、销售策略 7、销售执行计划 营销总策略 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 一点 两线 三区域 汉文化主题 产品及配套 阶段性爆破 1、如何在不成熟的大兴板块快速树立项目形象？ 2、如何保证持续不断的营销主题及热度？ 以新汉时代形象，建立市场高度及轰动效应，强势冲击市场。 一点 营销总策略 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 两线 营销总策略 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 大汉天街配套线 大汉天下产品线 基础需求 商务需求 文化需求 城市新锐 （时尚迷你型） 城市精英 （温馨舒适型） 城市贵族 （商务奢华型） 大汉天街配套线 大汉天下产品线 基础需求 文化需求 城市新锐 （时尚迷你型） 城市精英 （温馨舒适型） 城市贵族 （商务奢华型） 营销总策略 三区域 分区域、分阶段的宣传项目，不断制造项目热点已支持销售去化。 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略 D C E B A F G 大汉会馆 大汉民俗街 商务中心 以商务中心为主的F、G组团 以大汉民俗街为主的A、B组团 以大汉会馆为中心的C、D、E组团 推盘策略 首期开发项目思考 天朗大汉天下，一个历史底蕴丰富而充满想象力的地方。 一期项目则承载着太多的使命，首先需要为整体项目提供现金流，能够为整体120万平米项目的快速启动带来资金，其次也需要确立整体运作项目的形象标杆。 另外，天朗大汉天下区域的市场目前并非非常成熟，需要逐渐培育。 因此，在这样的运作背景下，我们对首期项目的思考是： 1、改善现金流：整体项目做足容积率，以谋求贷款额度的提高，为项目运营提供现金流； 2、确立形象标杆：启动项目，以中高端产品切入，确立项目的高端形象定位； 3、作为大盘的第一期地块为达成以上两个目的，通常做法是追求速度和去化量，不追求溢价。 品牌使命 价值挖掘 市场定位 客群定位 产品定位 推广策略 营销策略