2009苏州首开相城区项目市场研究以及定位报告112p研究报告.ppt

同策研展部 2009年8月;苏州 印象;苏州 人口;产业 结构;全市 轨道交通建设和高速道路改造 火车站改造工程 两大区域中心的启动;地产 格局;苏州 房价;07-08年苏州全市商品房供求比;“水城、花城、商城、最佳生态人居城”四城结合是相城区的定位目标;相城 房地产;区域 划分;乡镇 板块;中心 板块;中心 板块;主力 面积;苏虞张;通过上述从宏观到微观的概要分析我们发现： 1、苏州市场健康向上发展 2、区域市场稳定持续前行 3、区域市场处在初步发展阶段，上升空间大 4、区域市场后续供给量也比较稳定;地块价值分析;宗地 指标;地价 分析;四至 分析;配套 分析;项目界定;劣势汇总;机会点挖掘;项目机会点的挖掘;城市 规律;地段 价值;地段 价值;区域 机会点;市场机会点1;市场机会点2;市场机会点3;市场机会点4;市场机会点5;典型 案例;营销 展示;客户 汇总;相城区客户;客户 盘点; ;案例客源研究;案例客源研究;案例客源研究;案例客源研究;社区(香城花园、三江锦绣江南、中惠晨曦印象等) 商业中心（大润发、家乐福、中翔商贸城） 专业市场（蠡口家具城）;问卷分析;问卷分析;问卷分析;问卷分析;车位需求较大，但以租为主;问卷分析;问卷分析;问卷小结;核心客户;机会挖掘;案例 借鉴;一期：雅克公馆（酒店公寓差异化竞争） 二期：伯爵（顺势营销，针对中端以上的年轻客户，少量改善性客户） 三期：萧邦（逆势营销，完全针对年轻客户的定位）;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;雅戈尔·未来城;案例 借鉴;本案整体营销策略;物业发展建议;总体规划建议;总体规划建议;总体规划建议;总体规划建议;总体规划建议;总体规划建议;特点： 特殊自然资源、城市资源或品牌资源启动，项目内部因素作为辅助 案例： 世茂运河城;作用1：较大规模启动，启动期一举奠定气势和形象 案例研究告诉我们：大盘的启动规模通常为10-15 万㎡ ，目的在于满足成本经济、市场消化、规模展示三大要求。 作用2：亮点充分展示，启动期即形成城市颠峰社区氛围 盘点自身资源我们发现：本项目一期亮点需要体现整盘的品质形象，因此会所及景观主轴或广场、甚至风情商业街（位于一期的部分）都有必要在一期的第一阶段启动。;启动区;会所与中央景观;开发分期;房型面积需求;户型配比建议;户型建议;户型基础价值点;户型建议：增加2梯4户的全90平米以下户型，图示户型皆为88-90平米;户型建议：对中间户的处理，以及小复式住宅的增加;阳台;层高6米;天井;楼面提前做好;137㎡ 1层;124㎡ 1层;底层架空 进门往上走 ;架空层毛坯交付;架空层半开放大堂，不算面积，审批之后通过玻璃或栅栏进行隔断，作为入户大堂;酒店式大堂;要达到此种规划建议以及户型创新的方式，建筑风格将有一定的局限性——现代风格;主题化 案例;风格及建材需求;建筑风格分类;地中海建筑风格（北京星河湾）;地中海建筑风格苏州成功案例;地中海建筑风格与园林景观的搭配;商业的作用;社区商业;集中商业;主要为时代花园和名都花园的沿街商铺构成，既是社区商业，同时也是区域集中型商业； 社区商业：房屋中介、餐饮、美容美发、棋牌室、便利店、干洗店、建材、鲜花、家纺等； 区域商业：大型餐饮、休闲娱乐（娱乐会所、足浴）、大型超市（华润万家）、知名中介（顺驰）、美容美发（艺琅、金莎）、药店（海王星辰）、银行、宠物店、装修公司等;商业建议;多重会所营造：室内会所+室外泛??所;同策研展部 2009年8月;附件1;附件1;附件2