2009长沙望城奥特莱斯别墅项目前期定位报告资料教程.pptVIP

1.3 住宅规划建议： 住宅区与商业区通过自然河道、人造水景进行隔离，确保住宅不受商业干扰。 充分利用地块内自然河道、池塘和坡地等资源，营造大面积核心水景主轴，提高项目档次和气势。 引入水系，营造小桥流水的组团景观意境，追求让每一栋别墅拥有独特的景观面。 社区路网采用“环道+组团尽端路”设计，合理设计景观人行道和车行道，确保每一套别墅的私密性。 住宅区 商业区 商业区 住宅区 水景区 打造长沙首个真正河岸别墅高尚住区。 [小结] 别墅供应市场 09年1-3月数据显示，长沙楼市有所复苏，上半年别墅市场将以消化余货为主，预计下半年新开工项目较少，年底是较好的入市时机。 市场供应仍以联排别墅为主，独立别墅供应量增长迅速，成为第二大供应别墅类型。而双拼、叠加别墅相对较少。由于总价相对较低，联排别墅和合院别墅的消化率较高。 市场供应的别墅类型总价主要集中在：独栋280-500万，双拼130-180万，联排/院落80-126万，叠加60-90万；面积主要集中在：独栋350-500平米，双拼260-300平米，联排/合院200-280平米，叠加180-220平米。 市府板块别墅供应量最低，容积率偏高，缺少底密度纯别墅项目，该区域的新别墅项目发展空间较大。 Part3:长沙别墅需求市场分析 备注：本数据来自好望谷前期定位时针对100位有车人群做的问卷调查。 在本次调查中，有45位车主选择了独立别墅，他们追求私享、舒适，生活不受外界干扰，但如果独栋总价太高，他们的第二选择是联排/院落别墅。 有40位车主选择了联排/院落别墅，主要考虑到总价格承受能力。 双拼、叠加别墅却不是很受欢迎，除非是关系非常好的两个家庭一起买。 1、别墅类型需求情况 2、别墅面积需求情况（单位：平方米） 有73%的人选择了300平米以下的别墅，其中200平米以下的占42%。 大多要求有是有天有地有花园，至少四个房间，选择400平米以上的人要求必须带双车库。 备注：本数据来自好望谷前期定位时针对100位有车人群做的问卷调查。 3、别墅总价需求情况（单位：万元） 有43%的人选择了90万总价以下的别墅； 有46%的人选择了90-180万总价之间的别墅； 总计89%的人选择了180万总价以下的别墅。 备注：本数据来自好望谷前期定位时针对100位有车人群做的问卷调查。 在长沙人文环境中，消费者思想开放，消费意识强烈，敢于接受新鲜事物，品牌意识强。这也是近年长沙高端百货林立、奢侈品云集长沙的原因。 在别墅消费上追求舒适性、私享性，首选独立别墅，其次为联排别墅，面积在300以内、总价在180万以下的高性价比别墅很受欢迎。 别墅消费群体不再局限于金字塔尖的人群，私企老板、职业经理人，甚至高级白领都敢于问津别墅消费，改善生活品质。特别是高性价比的别墅产品尤其受到市场青睐。 他们追求品质、品牌，但不盲目追求奢华，“奢适型生活”（适度的奢侈）是长沙中高端人群的时尚观念。 [小结] 别墅需求市场： 供应市场：经过08年的考验，为降低风险很多别墅开发商采取了减缓或暂停开发的策略，今年新增开发的别墅楼盘也将大大减少。上半年长沙别墅市场将以销售08年余货为主，下半年有少量新盘上市，价格基本保持平稳。经过09年1年的酝酿，随着中国经济和整体楼市的复苏，预计2010年将有大量新盘、新货推出。 需求市场：随着国家和地方一系列应对金融危机、扩大内需和扶持房地产等政策的实施，同时长沙属“非外贸型”经济体城市，中小型企业受金融危机影响相对较小。企业高管、中小私企老板、高智财富精英等别墅消费市场的主力军，将逐步拉动长沙别墅市场的复苏。另外，经过08年的低迷，别墅产品的性价比越来越高，未来升值空间较大，所以别墅物业又是房子财富缩水、抵抗金融危机最保险的投资产品。 长沙别墅市场发展趋势分析 把握别墅消费群体逐渐多样化、年轻化的发展趋势，创新别墅产品类型，倡导奢适型别墅生活方式； 瞄准小户型别墅细分市场，打造差异化竞争优势产品，降低别墅消费门槛。 把握最佳入市时机，降低市场竞争风险，塑造高性价比市场口碑。 市场策略 总结： 三、竞争分析 由于客户的购买行为存在板块的认同和选择， “市府板块” 的主要竞争者为比较靠近的“麓南板块” 和“金霞板块”。其他板块项目为间接竞争。 别墅板块 板块分析 主要竞争项目 金霞板块 金霞板块规划为湖南国际贸易物流中心，现有的两个入项目：绿城具有强大的品牌支撑和高尔夫景观；湘江壹号紧邻湘江、芙蓉路，背靠鹅羊山公园，有规划的地铁经过，交通方便。 绿城青竹园 湘江一号 麓南板块 麓南板块有不可复制的岳麓山，环境毋庸置疑，文脉风水更受认同，地处南二环沿线与西三环交汇处，交通方便，别墅所需的条件均具备，但周边开发落后，区域生活配套跟不上。 卓越麓山别墅 迪亚