2009郑州东方鼎盛商鼎路项目营销策划思路与沟通139P研究报告.ppt

卖它之前，先感受实景现场的震撼。 现有地面建筑销售前全部完成封顶,进行建筑立面作业, 实景样板生活区抢先完成，提前展示， 给予客户真真切切的实景体验， 以最为震撼的视觉感观冲击客户心灵, 让真实的画面超越客户的想象，以博取客户青睐! 对于本项目而言，化解之前市场不好印象，消除项目停工的不利影响，建立与客户高度的信任，必须通过建筑形态与实景的完全展示，以达到我们营销目的。 项目及服务展示 设计感+品质感＞功能感的展示中心 风格建筑与立面品质 国际艺术大师精心打造的园林景观 依靠人体形为展现的差异化高端服务 科技与时尚融合的购房体验空间 3D模拟情景展示 通过哪些真实场景营造， 焕回已逝的信任,与今后的信心！ 展示中心周边等包装 1 展示中心（个性、品质） 2 园林实景体验区（典雅、气派、品质） 3 入户大堂、样板房（品位、大气、尊贵） 4 建立高标准、营造精细化高品质的产品和卖场展示统，让客户实实在在感知高品质的/尊贵的未来生活。 完美展示策略 第一展示——项目展示动线 2 6.4.2 区域因素修正 单项系数调差设置为±3%，综合系数调差设置为±6% 比较因素 本项目 东方港湾 正弘山 卢浮公馆 中央特区 福泽门 奥兰花园 项目地段 20 20 22 18 19 21 22 片区商业环境 20 20 23 19 20 22 20 交通便捷状况 20 22 21 19 20 22 21 周边污染 20 19 19 20 19 19 19 区域发展前景 10 9 9 8.5 10 10 10 片区自然环境 10 10 11 10 9 9 10 总 计 100 100 105 94.5 97 103 102 6.4.3 项目规划设计情况修正 单项调差系数设置控制在：±1%；综合调差系数控制在：±1%。 比较因素 本项目 东方港湾 正弘山 卢浮公馆 中央特区 福泽门 奥兰花园 物业规模 10 11.5 12.5 13 12.5 10 11 整体规划 10 9.5 11 12.5 12 9 12 外立面形象 10 9.7 10.5 11 9.8 9.5 11 园林设计及小区绿化 10 9.8 10 11.5 9.5 10 12 产品创新设计 10 9.3 11.5 12 10.5 10 9.5 朝向 10 10 10.5 11 9.6 10 11 公共部分装修档次 10 9.2 11 10 10 9 12 自身配套 10 9.5 11.5 12 11.5 9.5 11 噪音影响 10 9.5 10 10 11 9 9 物业管理 10 9.4 11 12 10 9.5 12 总 计 100 97.4 109.5 115 106.4 95.5 110.5 6.4.4 市场宣传推广修正 打破了市场常规操作方法，从目前在售楼盘来看, 本项目如能在营销理念及营销手段明显超出同类同区域楼盘之上。单项调差系数设置控制在：±2%；综合调差系数控制在：±7%。 比较因素 本项目 东方港湾 正弘山 卢浮公馆 中央特区 福泽门 奥兰花园 发展商品牌及实力 25 27 27.5 28 26 25 26.5 宣传推广 25 23 26 27 26.5 23 27.5 事件营销 25 23 23 26 23 23 26 现场包装 25 23 26 26 26 23 25 合计 100 96 102.5 107 101.5 94 105 6.4.5 交易时点修正 片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，调差系数设置在合理的±5%范围内。 注:本项目高速·奥兰花园同属未销售楼盘，固交易情况系数与本项目取值等同。 比较因素 本项目 东方港湾 正弘山 卢浮公馆 中央特区 福泽门 交易时点修正 100 97 98 99 100 97 6.4.6 项目整体均价定制体系 综合前5项目内容，按各项目系数比值，进行综合计算。 p项目修正A =PA* A1*A2***An (p项目修正A-比较A楼盘修整价格，An-楼盘A各比较价格系数) p项目综合 = ∑ P修正A* tn＝5723元/㎡ (p项目修正A-比较A楼盘修整价格， tn-各楼盘相应权重) 项目 东方港湾 正弘山 卢浮公馆 中央特区 福泽门 奥兰花园 已售房屋近期均价 5585.4 5180.27 5283.6 5290.99 5763.14 5400 交易情况修正 1.003 1.007 1.01 1.006 1.005 1 区域因素修正 1 1.05 0.945 0.97 1.03 1.02 产品规划设计修正 0.974 1.095 1.15 1.064 0.955 1.105 市场宣传推广修正 0.96 1.025 1.07 1.015 0.94 1.05 交易时期修正 0.9