2018云南宾川同元印象综合体项目定位发展及产品建议（125页）培训讲学.ppt

项目规划布局设想 整体规划布局设想下西——东整体天际效果 项目整体规划布局设想说明 金叶路一侧，利用500米城市主干道临街面，布局项目主力商业物业，对外形成整体商业的最佳形象展示面以吸引消费人流； 充分利用项目地块四至均有较长沿街面的优势，最大限度挖掘项目地块商业价值，寻求开发利润最大化； 内部通过规划实现产品的递进关系，确保后期利于销售的同时，也让整体建筑规划布局层次性更为合理； 整体规划布局中慎重考虑了酒店、公寓的布局位置，确保不会切断商业流线的同时，利用其地标特质，实现外部区域与地块内部区域的衔接。 项目规划布局设想下的整体规划经济指标 项目商业发展定位 城市复合型集中式商业功能区 城市风情商业区 城市时尚商业区 体验式商业消费区 区域配套商业中心 具有一定的城市风光展示功能，整体定位休闲、轻松，成为宾川当地休闲消费的集中区，形成商业定向消费拉动 主要的品牌购物集中区，将成为宾川未来时尚购物的集中地，成为宾川城市时尚潮流的的风向标与时尚展示中心 宾川目前最为缺乏的大型主力店将汇集于此，将成为家庭购物，专业性购物的首选，同时消费过程中能有同步的感官享受 围绕本项目，未来周边将形成宾川新的生活中心区，居民日常生活商业配套服务设施将在此得以延展，将形成区域聚集消费 项目商业发展功能分区 城市风情商业区 区域配套商业中心 区域配套商业中心 体验式商业消费区 城市时尚商业区 项目商业发展定位 城市新核一站式缤纷商业街区 对城市常规消费人群有着规模扩大、档次提升，品牌升级的消费吸引力；有着特色化、主题化的定向消费拉动力；自身具有新消费客源的制造能力。 项目整体商业业态定位 城市特色化、主题化、一站式消费中心 业态定位特点 市场适应性 以时尚为特色的Lifestyle center体验式休闲区 集合时尚购物、休闲娱乐、美食餐饮、美容养生、文化艺术、书屋网吧、街头游戏等多元化元素 打造宾川最个性时尚的都市新休闲胜地，成为一个休闲消费、娱乐社交等需求的休闲综合体 休闲餐饮娱乐是最活跃的商业内容， 对距离的依赖性不高，容易吸引商家和消费的聚集，启动商业氛围； 宾川的主要商圈以金牛路上段与青年路区域商圈为重心，但环境太差，而金叶路片区的商业已形成一定氛围，有逐步形成新商圈的趋势，一个新品牌购物餐饮休闲娱乐型商业有利于项目开拓市场，并实现可持续经营。 项目整体商业经营主题设定 风尚品牌汇 个性创意集 学子文化街 都市生活馆 主题美食城 精英俱乐部 利用明确的业态主题定位带动零售业态经营，利用时尚品牌文化与城市精英文化，形成定向消费，盘活整体商业，吸引中高端消费人群关注 目标：成为宾川中端、中高端消费人群定向聚集消费的场所 项目体验式商业消费区业态定位 1区 2区 项目体验式商业消费区物业发展建议 考虑到宾川作为三、四线城市的市场特殊性，临城市主干道金叶路一侧，整体形象以大型集中式商业为主，整体形象要求大气、时尚，有充足的商业广告展示空间，与城市时尚商业区共同形成的内街一侧，则在内部形成步行街临街商铺的物业形式，以利于销售 项目体验式商业消费区物业销售初步思路 体验式商业消费区后期销售考虑1F与2F采用一拖二连体销售的形式进行销售，3F带租约或返租销售，因此，根据体验式商业消费区类似集中式商场的商业物业形态，在1F与2F考虑进行连体销售的前提下，须尽量缩短物业进深，能确保实现两面销售分割。同时如1F与2F考虑进行连体销售，则还需考虑如何解决3F与4F的商业竖向交通动线规划，建议通过外部连廊安置自动扶梯进行布局，不占用商业内部空间，尽量减少公摊，同时还可考虑在商业局部区域安装竖向电梯，与自动扶梯构成立体交通动线 项目体验式商业消费区商业交通动线建议 在1F与2F考虑进行连体销售的前提下，如通过扶梯与连廊对接，解决3F与4F的竖向交通问题，则建议在内街2F设置外走廊，同时一拖二销售部分的铺面内街2F同样打开门面，以增强2F商业的可逗留性，提升商业经营，并实现人流向高区的自然引导 扶梯 安置 区域 扶梯 安置 区域 扶梯 安置 区域 扶梯 安置 区域 如果1F以上均有外走廊形成街区式设计，则建议自动扶梯的安置区域设在商业街的头与尾，通过在此节点控制引导人流向高区运动，并在高区与城市时尚商业区的高区商业物业形成闭路循环，形成人流的互补及共享，并且规避商业死角的出现 项目体验式商业消费区业态对物业的需求 由于要考虑商业高区楼层后期的经营问题，因此未来高区楼层的商业将多以定向消费型或主题型的业态为主，此部分业态将会对物业结构有一定特殊要求，因此，建筑设计须根据最终商业业态布局方案进行最终的建筑单体设计，以满足后期招商商家对物业硬件条件的需求。 项目城市时尚商业区业态定位 1区 2区 项目城市时尚商业区物业发展建议 城市时尚商业区将与体验式商业消费区的内侧