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住房反向抵押贷款国际的经验及其借鉴 　　[提要] 以房养老这种新型的养老模式顺应历史的潮流，为养老问题的解决提供了一种新的思路，反向抵押贷款是以房养老的最主要方式。我国反向抵押贷款以房养老模式还处于起步阶段，有必要借鉴国外的成功经验。本文在介绍美国、新加坡、日本等国住房反向抵押贷款业务基础上，总结经验，并进一步探讨国外住房反向抵押贷款模式带给我们的启示。 　　关键词：住房反向抵押贷款；房屋价值转换抵押贷款；国际经验 　　基金项目：2014年河北省社科基金项目：“我国反向抵押贷款以房养老模式研究”（项目编号：HB14FX022） 　　中图分类号：F83 文献标识码：A 　　收录日期：2015年5月13日 　　2013年9月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年6月，保监会公布在北京、上海、广州和武汉四地率先实施老年人住房反向抵押养老保险试点。这为我国反向抵押贷款以房养老模式的发展提供了制度支撑，但一切尚在探索之中。迄今为止，美国、新加坡、日本等国均已开展了住房反向抵押贷款业务，因此，我们急需对这些国家住房反向抵押贷款的模式进行深入研究，吸收国外开展这一业务的经验与教训，借以指导我国以房养老的实践。 　　一、国外住房反向抵押贷款概况 　　（一）美国反向抵押贷款概况。美国反向抵押贷款一共有三种模式：房屋价值转换抵押贷款、房屋持有者计划和现金账户计划。其中，最受美国民众喜爱的是房屋价值转换抵押贷款，这一模式占到美国反向抵押贷款市场的绝大多数份额。 　　房屋价值转换抵押贷款是由美国住房与城市发展部为拥有房屋产权的老年人提供的一种以房养老模式。凡是年满62周岁的老年人，都可以将自己拥有独立产权的房屋申请反向抵押贷款，申请人不用出售房屋也不用从原住处搬离，仅仅通过转换房屋资产从而获得养老金。这一项目在美国各个州都适用，是美国最受欢迎的以房养老模式。申请人必须提前向贷款提供人（银行、专门的抵押贷款公司或者是其他金融机构）提出申请，并与之协商签订贷款协议，确定贷款数额及贷款发放时间和方式，还款时间和方式。一般来说，申请人可以选择某一时间偿还，还可以选择在申请人死亡或迁出后偿还。 　　同时，房屋价值转换抵押贷款由美国联邦住宅管理局提供担保，这一政府担保方式主要是防范贷款提供人破产或由于其他原因无法按时发放贷款的风险。如发生此类问题，则由联邦住宅管理局向申请人发放贷款。同时，房屋价值转换抵押贷款属于无追索权的贷款项目，假设反向按揭债务超过房屋价值时，贷款提供人不能向申请人或其继承人追偿，贷款提供人的损失则从联邦住宅管理局收取的保费中获得补偿。 　　（二）新加坡反向抵押贷款概况。新加坡反向抵押贷款最早是针对私有住房开展的一项业务，当时这一业务的开展有着严格的条件：申请人年满60周岁以上；申请人需为新加坡公民或是新加坡常住人口；申请人对房屋拥有70年以上产权；申请人需为职总英康保险公司的客户。如此苛刻的条件，再加上当时新加坡80%以上是公有住房，使得这一业务开展不顺利。 　　在此之后，新加坡的反向抵押贷款业务几经调整，承办机构从保险公司扩展到新加坡建屋局，业务对象也由私有住房延伸到公有住房，反向抵押贷款业务在新加坡获得了一定的发展。新加坡建屋局推出了屋契回购计划，符合条件的公有住房户主可以向新加坡建屋局提出申请，将他们公有住房的一部分剩余租期出售给建屋局，接到申请后，建屋局组织专业人士对公有住房的市场价值进行评估，并与申请人签订协议，回购公有住房租期最长不超30年，协议签订后，建屋局向申请人提供一定数额的补贴，回购期内，申请人可继续在此房屋居住。考虑到屋契回购最长不超30年，假设申请人到期限届满时仍健在，建屋局将为申请人另行安排居住地；假设期限届满前申请人不幸去世，则剩余的回购屋契所得则归申请人的继承人继承。 　　（三）日本反向抵押贷款概况。日本最早的反向抵押贷款被称为“长期生活志愿资金贷款制度”，贷款提供人是地方自治信托银行。后来又出现了由健康劳动福利保障部门为老年人提供住房反向抵押贷款业务，同时，房地产公司、私有银行也先后开展反向抵押贷款业务。 　　无论是政府直接融资还是政府间接融资，亦或是民间机构参与的模式，对于缓解日本养老压力，减轻政府负担，实现老龄人口的养老保障具有非常重要的意义。 　　二、国外住房反向抵押贷款成功经验 　　（一）政府的支持与引导。从美国、新加坡和日本住房反向抵押贷款的实施实践可以看出，这一项目之所以能顺利开展，离不开政府的大力支持。无论是美国的政府保险还是日本的政府参与，或是新加坡屋契回购计划中政府的主导作用，都对反向抵押贷款业务的实施给予了实质性引导和支持。 　　以美国的房屋价值转换抵押贷款为例，这一制度之所以受到人们的欢迎，离