20180725武冈展辉国际中央新城项目定位及开发策略方案92p资料教程.pptVIP

主题风情街区 休闲式小广场 建议绿化率至少50%高于市场产品 产品定位—住宅 住宅物业建筑形态 舒适宜人的绿色生态园林 演绎之：人文微缩景观 通过微缩景观组团分梯级进行环境营造，并赋予各景观组团特定的文化涵义，如湖湘历史名人雕塑及小品，文化思潮长廊，摘录湖湘流派主要的哲学、政治、养生观点，将浓厚的人文气息贯穿至项目的环境设计中，让小孩子从小到大的耳濡目染熏陶。 名人雕塑 产品定位—住宅 住宅物业建筑形态 古城商业 武冈古城改造区主打城市人文旅游，商业定位为集文化、旅游、休闲、购物、餐饮、娱乐等城市休闲会客厅，以旅游休闲为核心，以文化、特产等为产品特色，实现了与城区老商圈的差异化，同时又在餐饮和娱乐业态上给新城区商业以较大的竞争压力。 文庙文化字画街 区位：文庙处于攀龙桥与骧龙桥之间，背靠宣风楼，西临武陵春色，南与济川回舟相邻，东与发相洞天仅隔一公里。 消费服务定位：特定的消费群体 主力业态与配套的商业设施：以玉器、古玩字画、古钱币、纪念章等为主 打造特色商业街品牌的重点：依托武冈文庙900多年儒家文化的历史，规划以满足市民及游客的收藏，时尚消费为出发点，形成集收藏、购物、休闲、观光于一体的商业特色街。 竟争项目分析—商业项目 竞争项目分析—结论 住宅项目结论： 目前中高端住宅项目建筑密度均在4.0以上； 建筑规划缺乏合理性与人性化； 建筑形态与园林设计缺乏风格； 核心产品的户型设计与户型面积存在严重的同质化造成恶性的价格战； 产品的平面布局比较粗糙； 缺乏复合型产品； 忽略物业管理的重要性。 商业项目结论： 硬件：商业产品老化，硬件设施设备难以满足商家及消费者的需求； 商业定位与组合：商业功能与业态单调，缺乏业态间的互动性与支撑作用； 软件：商业经营管理缺乏专业性、忽视商业的整体性、功能合理性等。 整体定位基本原则： 项目整体定位 符合市场需求，避免市场恶性竞争，走产品差异化路线 具备市场前瞻性，其他产品难以超越 符合企业开发使命与发展目标 具备可操作性 国际都市：城市领先物业，提升城市形象； 综合体：多种物业类型集成，多元化复合性的功能组合； 武冈首席“国际都市综合体” 整体定位 先行者！ 引领者！ 形象定位 城市商业中心 、居住生活中心、休闲娱乐中心 美食文化中心 、商务中心 、特产展贸中心 文化中心 、旅游接待中心 打造武冈首席八大城市中心组合全新综合型开发项目 展辉国际.中央新城 30多万㎡都市综合城，树立城市新地标 规模化 功能化 形象化 现代化 智能化 国际化 打造“多元化” 城市新中心 形象定位 魅力生活体验之城 定位的原则是在实现价值最大化的原则下考虑市场风险因素。 √ 档次定位 住宅：中端产品为主，少量走高端路线 档次定位 商业：整体以中端大众消费为主，局部高端 原则： 1、符合消费市场与支撑消费力； 2、培育期（开业3年内）：因本地市场高端产品市场接受程度有限；本项目以主流大众消费为主，吸引大量的消费客群，以满场为原则，带动人气、培养商气、突显财气； 3、商业过渡期（开业3-5年）：需引进大量具有市场品牌影响力、店面形象良好及经营抗风险能力强的商家，根据经营状况逐步进行品牌与形象升级。 核心消费圈 武冈市3公里辐射城市内18万人群 武冈做为湘西南大次中心城，2015年城市规划人口预计达到25-30万。 次级消费圈 武冈市20-50公里内辐射击周边16个乡镇内约81万人群 外围边缘消费圈 西南5县市总人口293万左右。项目20公里半径35万人。50公里半径超过50万人 核心辐射圈：武冈市3公里内居民、办公、外来务工，占消费人群的70%； 次级辐射圈：武冈周边16个乡镇客群占消费客群25% 边缘辐射圈：西南5县消费客群占5% 根据武冈市场调研反映，结合武冈消费客群得出，本项目综合体客群辐射半径： 客群定位—整体 综合体项目消费群体辐射半径 客群定位—商业 商业（终端消费者、购买物业者、经营者） 城镇居民； 外来人员； 返乡务工人员； 外来商务人员； 旅游客； 客群： 城镇居民、游客、商务人员、企事业职工、私营个体、学生、 消费客群 纯投资：有一定经济实力，有投资不动产住宅及商铺物业投资意识或有投资经验； 自购自营：有商铺经营需求，有一定经济实力购铺的经营户 客群： 个体企业、企事业职工、返乡人员 湖南省内县级或地级市国内二、三线连锁品牌商家 经营品牌：需具备在武冈及邵阳地区市场影响力极强，店面形象佳、商品人气旺、品牌质量优、商家服务好； 经营户：需具备有一定的抗风险意识与能力，有商业市场培育意识； 商品：需具备品牌、品质、潮流、时尚、现代元素 客群：尚未进驻武冈地区的连锁品牌商、已在武冈片区有经营有连锁发展、有经营经验者想初次创业、返乡创业 商铺物