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国内外城市拆迁补偿制度比较的研究 　　摘要：新常态下，城市经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。拆迁（征收）关系到城市更新改造能否顺利实施。文章在借鉴和分析美国、日本、新加坡、台湾和香港等发达国家和地区城市拆迁补偿制度和经验的基础上，提出科学界定征地公共利益、建立拆迁补偿的中立评价机制、优化运作流程、降低交易成本、创新拆迁补偿的管理主体和补偿方式来完善和优化我国城市拆迁补偿制度，加快城市更新，推动产业转型升级和内涵式发展。 　　关键词：城市拆迁；利益纠纷；公共利益；补偿标准 　　拆迁是国家为了公共利益的需要，依法征收国有或集体土地上单位和个人房屋，并给予被拆迁房屋所有人合理补偿的行为。拆迁关系到居民的切身利益，利益分配和交换引起的冲突，是房屋拆迁产生纠纷甚至爆发社会冲突的根源。《国有土地拆迁（征收）补偿条例》难以适??新形式下城市经济发展的要求。 　　一、 城市拆迁补偿的关键性问题 　　征地属性为强制性还是商业性的问题，这属于“公权力”的范围问题。为了保证社会公益或公共事业的发展，美国、英国、德国、新加坡等各国都建立了房屋征收制度。尽管各国征收制度的内容不同，但征收的本质上都是一致的。除了具有完善的法律法规外，征收权的行使需要具备三个要件：公共利益；正当程序；合理补偿。基于公共利益的需求，政府可将拆迁范围划入强制性征地，原产权主体应当配合。对于何种土地能够纳入强制性征地的范围，则需要建立相应的制度、法律以及监督机制。美国根据《重要空间法》纳入法律讨论的范畴。台湾的民意机构在征收计划公布之前的公听会中发挥了重要作用。在新加坡，原产权所有者需要成立“共同出售委员会”，收集和征询意见并负责整个出售过程。在香港地区，为了商业目的也可以征收土地，即以公开拍卖的方式强制售卖，但是对发展商征收土地政府也相对设定了非常严格的条件，通过政府的重建局来监督执行。 　　补偿标准如何确定的问题，这属于“公平性”的保障问题。从发达国家和地区的经验来看，无论是强制性征收还是商业化运行，拆迁补偿标准均通过市场机制确定。首先，补偿范围包括土地、房屋补偿及安置补助，同时，也考虑预期的土地发展权价值。其次，补偿标准建立在双方协商一致、公平透明的基础上，由价格机制决定合约达成的条件。最后，采取的原则多为“少数服从多数”，但是对于多数比例多有明确的规定，例如台湾地区规定强拆规模不能高于5%，新加坡规定的比例则是不超过10%。 　　二、 国内外城市拆迁补偿制度 　　在城市更新过程中，各利益主体的博弈已经危害到拆迁的效率。发达国家和地区在房屋征收、旧城改造方面有许多先进、成熟的制度和经验可加以借鉴，对美国、日本、新加坡以及中国台湾和香港地区的拆迁补偿机制进行介绍（如表1），在不违反上位法的前提下，可对城市更新相关政策规定形成对照，以此来推动城市拆迁补偿工作的顺利实施。 　　三、 城市拆迁补偿纠纷解决机制 　　在解决拆迁利益纠纷问题时，上述国家和地区各有侧重，但“钉子户”问题皆为重中之重。从旧城改造经验来看，国内外部分发达国家和地区在解决“钉子户”问题时虽然具体做法不尽相同，但是核心途径还是大同小异，就是在法律框架范围内以“公共利益”为突破口，动用“公权力”解决“钉子户”问题。 　　为了保证社会公益或公共事业的发展，美国、英国、德国、新加坡等国家都建立了房屋征收制度。尽管各国征收制度的内容不同，但本质都保持一致。除了具有完善的法律法规外，征收权的行使需要具备三个要件：公共利益；正当程序；合理补偿。 　　1. 美国。拆迁的法律依据是《重要空间法》。基于公共利益需要，政府可以行使房屋征收权，即在没有取得财产所有人同意的情况下，可以依法直接对私人财产实施强制性征收，而财产所有人无法阻止政府的征收行为，但是可以获得相当于市场价格的补偿。美国联邦宪法第五条修正案规定，房屋征收需同时具备公共使用、正当法律程序和公平补偿三个要件。《重要空间法》出台的目的是为了保障绝对公共利益项目的需求，如铁路、公路、水利、民航、国防等。随着早期工业化城市的衰落，对旧城区的更新改造成了地方政府面临的难题。最高法院扩大了《重要空间法》的适用范围，允许政府出于公共利益的需要来强制征收老旧商业区并授予开发商加以改造。与此同时，《重要空间法》也授予了居民对房屋拆迁的补偿和上诉权利。政府和居民相互制约，形成了市场经济条件下的动态均衡。 　　2. 新加坡。房屋拆迁的法规较为严格。政府除了具有征收权外，还可以决定公共利益的范围。如果政府认定某个拆迁项目符合公共利益，就是假定政府是有足够的事实来证明这个目的是公共利益。新加坡en-bloc出售制度规定，只要拆迁方案获得了大多数所有者的同意，就可以出售en-bloc。财产使用年限不同，法律规定的比例也不同。10年以下的，需获得所有者中90