2018光耀临沂项目启动计划-初稿59p培训资料.pptVIP

A、行政人事类： 人事政策:——稳定压倒一切 安心，信心，恒心 三、项目管理计划 人员架构：行政、人事、工程、成本、设计、营销、法务、财务、物业等部门。 办公条件和场地\住宿 新老公司、新老团队关系维护和团队文化 整体人力资源计划 B、工程成本类： 项目里程碑计划、工程节点重新梳理 两点一线展示区工程整改 成本测算和投资估算 三、项目管理计划 C、设计类： 外立面设计方案（22日完成） 会所、样板房软装调整（16日完成） 交楼标准拟定 后期地块香水郡和公园里规划 会所、配套设施的规划落实 三、项目管理计划 D、营销类： 见第二部分“营销组织” 三、项目管理计划 F、法务类： 新旧公司各类资料、法律文件、合同、材料的移交建档 股权变更、营业执照等证照办理 销售相关法律文件起草和审核：购房合同及附件、交楼标准、前期物业管理协议、物管费、业主公约等。 三、项目管理计划 G、物业类： 新老社区物管的整合和后期管理模式（全部接管还是分开管？） 卖场物管的培训和管理 物管相关的法律文件和管理文件 是否引进第一太平（顾问）？ 三、项目管理计划 H、办公条件和场地： 设备：四桌四台电脑（其中一台可以用作设计电脑配置） 配一台车 备用金10万元 住宿：租房（封总负责），两套三房（老总、销售经理、策划经理、策划师、销售员4个、财务、行政助理等），并购置相应六套被子。 三、项目管理计划 四、项目启动阶段营销推广策略探讨 营销策略总纲： 战略布局：光耀集团以战略布局的姿态，高调进入山东市场，1+X战略 领跑临沂：直接瞄准“过江龙鲁商，本地蛇开元”，超越市场第一品牌 华丽转身：整个项目规划调整，概念重新构建，需要重做地块规划效果渲染图 集中引爆：密集型的营销活动，1-2个月内短租大量户外类广告牌，密集投放广告 战略布局，领跑临沂 华丽转身，集中引爆 几个核心问题： 案名改不改？ 产品升级建议 光耀进入的姿态？ 项目定位梳理 突破市场的机会与入市策略 销售策略需进一步拟定 光耀临沂项目启动计划 2010-12-8 一、对市场及项目的初步看法 2009，临沂GDP 2009年，全年实现生产总值2110.18亿元， 全市（3区9县）1142万人(2008年) , 城区（兰山区，罗庄区，河东区）人口226万 房地产投资完成146.4亿元，增长23%。 商品房销售面积374.1万平方米，增长10.7%； 商品房销售额90.4亿元，增长19.3%。 2009，惠州 2009年，全市完成房地产开发投资175.33亿元，比上年下降6.15％。其中住宅133.17亿元。 商品房施工面积2311.43万平方米，比上年增长12.25％；商品房竣工面积535.65万平方米，比上年增长120.62％；商品房新开工面积516.64万平方米，比上年下降19.43.78％。 全年空置面积120.48万平方米，比上年增长174％。 年末全市实有房屋建筑总面积12646.28万平方米，其中住宅6655.01万平方米，人均居住面积33.79平方米。 优势： 成本低 项目成规模 有较好的自然资源（沂河、湿地公园） 1+X城市战略（三官庙项目） 大社区依托，一期美澳花园有一定的市场美誉度 劣势： 区域： 所处片区在京九铁路以南，在城市外环路（沂河路）侧，本区域偏“郊区”概念，一条铁路之隔相差较大。 区域板块定位不清晰，区域投资形象和居住形象没有得到明确，前景和牵引力不够。 本项目所处罗庄区东侧，西侧为高新区，东侧没有发展规划。 本区域市场价值抗性大，区域心理价位为：毛坯2800元/平米起，装修3500元/平米起。 市场： 整个市场同质化严重，户型面积区间没有差异。 高层市场供应量太大（已达成销售条件的供应存量约380万方）。 劣势： 项目： 本项目未开发区域（公园里、香水郡）处于项目内侧，不相连、不临河、无自然景观资源。 进入项目的道路通达性不够，大桥收费站对项目是入有一定的影响。 项目周边公交配套不够，对首置人群有一定影响。 产品现状： A、1、2、3、5栋户型定位为107、120、118、150平米三房，面积普遍偏大，户型结构不合理，有暗房 ； B、看楼线路过长，展示力差； C、样板房的打动力差，样板房没能有效规避、改善户型结构缺陷； D、配套缺乏，商业街、会所、教育、休闲、生活配套没能有效整合，体系零散，不足以说服客户。 在售高层组团没有任何内部园林展示，同时又无法借势观天下组团的园林优势，临滨河路的市政园林未得到有效整合。 临沂市场特点： 临沂带有典型商贸城市特征，接收新事物速度快，模仿程度低，创新改变的力度小，羊群效应的市民特点明显，易随大流。 市场经济总量不错，但由于商贸城市的特征（非制造业个体小商品为主），市场财富并未积淀在本地市场，且外地商贸