2009金驰王家湾项目商业运营方案113p研究报告.ppt

;项目整体发展战略;项目整体发展战略;项目整体发展战略;项目整体发展战略;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;根据项目自身的特性，周边竞争个案的特点，在项目发展的整体战略指导下，在明确项目定位的基础上，如何实现项目的发展战略，必须以商业运营的高度来统领整个商业部分的规划，业态及今后的运营管理。;商业运营; 通过表演、音乐喷泉、全面的业态设置，满足长时间逗留、游玩所需，提升客户的逗留时间，愿意长时间在这里消磨时光，流连忘返，久久不愿离去，自然会产生消费需求，进而提升提袋率。; 通过不断变化的节目表演，让客户对这里长期有一份牵挂，保持每个节目周期至少一次的光顾频率，让其喜欢经常来逛。; 通过延长逗留时间和提升光顾频次，养成消费习惯，并通过建立友好、和睦的邻里关系，让这里最终成为周边客户既家庭、办公室之外的第三生活空间。;???划理念：购物公园; 开放式规划不同于传统盒子式结构，更符合现代商业发展的方向。 1、建筑地标化：尤其是主入口开放式、标志化设计，让项目形象在商圈独具个性； 2、峡谷运河式结构：形成泛首层，以带状水系、点式喷泉相互连接，增大商铺曝光率，同时让室内外风景相互呼应；; 3、阳光：白天让阳光从四面八方自然流淌进来；结合武汉气候，在顶部设计顶棚避免日晒雨淋。 4、空气：让新鲜空气自然流动，生态健康。 5、绚丽的夜景灯光，让项目在夜晚中的王 家湾显得格外璀璨夺目，展现项目的时尚魅力。;商业规划设计;立体生态绿化体系，让客户仿佛置身于春光明媚的公园中。 1、负一层：地面及水面鲜花、盆栽； 2、中间层：走廊、过道等公共空间盆栽； 3、外廊：挂式立体绿化； 4、顶层：屋顶空中花园；;通过个性化装修、装饰保证逛街的新奇感和乐趣。 1、整体外观时尚、鲜艳夺目； 2、主走廊装饰室外化，让感觉像在室外一样； 3、每楼层装修差异化，每层风格都不一样，每一个卫生间都不一样，充满乐趣；;设置表演舞台及演出日常化，持续吸引客流高频率重复光顾； 表演舞台设计在中央，吸引平层客流向中央聚拢，演出后均衡向四周发散，并不断重复；; 倡导游玩的乐趣，规避传统商场单调回型路线，设置游戏型路线、移步换景，每一处都有景观；同时增加商铺的临街面，每一间商铺都有良好的展示面；平层人流回游动线与竖向人流交通组织良好。 1、沿运河景观设置一个主通道，主动线简单明了； 2、主通道连接两个主入口，主入口设置昭示性好，方便人流快速进入； 3、围绕中央舞台单环路通道设计；4、平层人流通过表演、业态带来中央聚拢、四周发散，客流均匀分布； 5、竖向通过影院、KTV、餐饮名店等目的性业态引导客流向高楼层输送； 6、通过地下车库、餐饮、次主力店等目的性业态及泛首层设计提升了负一楼、一楼及二楼客流；;业态规划理念：全面性与关联性;以满足年轻家庭型目标客层需求为目标，为消费者提供长时间逗留、游玩、娱乐、休闲的便利，引导消费自然发生； 与此同时，通过不同业态在不同楼层、不同位置的合理组合，与垂直交通系统一起拉动客流在不同楼层的均衡垂直流动。; 改变传统百货以消费客层进行业态布置的方式，以生活场景为依据来布置商品，强调关联性设置，每一层按照相同业态延展，让消费者在相邻位置都能买到相关联商品，增加客户购物量；例如以购买服装的母亲还可以在临近商铺为孩子购买服装或玩具。 通过关联业态的关联性设置和剧场演出的反复聚拢分散效果，拉动客流在平层间的反复流动。;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;运营理念： 365天永不停止的都市剧场;1、全年不间断的节目表演；;2、节庆性娱乐汇演；;非节目表演时间，还有音乐、舞蹈喷泉可以欣赏。;通过365天不间断的都市剧场，创造欢乐、有趣的购物环境，让消费者在欢乐中购物，不断吸引新老客户重复光顾，并拉动客流在平层间内外反复流动，保证平层间商铺的均好性。;运营模式： 联合经营，分享成长; 第一年租金无计算基础，不同业态、楼层之间经营业绩也会相差较大，保底租金方式对双方风险均较大，因此采取扣点抽成方式。 在第一年基础上，第二年采取扣点抽成+保底租金方式 ，以对双方都较为合理的方式分享利润。 ;通过项目特色及高效运营，不断提升项目人气，通过提升消费者逗留时间，增加消费者提袋率和消费金额，不断提升项目收益水平，以扣点提成方式，让物业持有者和商家从持续增长的销售额中共同受益。;商业运营;管理团队：聘请国际知名顾问团队 组建商业管理管理团队;1、聘请国际知名商业运营公司 建议聘请国际知名商业运营公司作为商业顾问，其主要职责： 利用其知名度和专业度，博取知名次主力店和品牌商家的信任； 可利用其资源获得