2018洋正广告珠江·壹千栋半年度形象提升战役49P资料教程.pptVIP

别墅市场的理性时代 【 珠江·壹千栋形象升级战略 】;拷问市场（一）——越过项目看区域;规划有户外运动场、会所及温哥 华风情商业街 ;五个水岸主题会所;【时隔半年，我们再度回来审视奥北别墅市场。】;小结：一只独秀，纵横奥北 本项目从体量，规划，环境，配套，产品，成熟度等综合指数，全面超越周边众多别墅项目，形成区域内的一只独秀，指日可待。;拷问市场（二）——跳出区域看北京;项目名;【中央别墅区的繁荣景象】;小结：占据京北重地，剑指中央别墅区 本项目对比中央别墅区的众多高端项目，已经形成了明确的奥运与城市区位和性价比优势，未来将在北京北部的豪宅市场上，与众多顶级豪宅一较短长。;市场结论：综合别墅，大行其道 1. 从近乎“卖地”到“园林精装”，产品品质提高较快。 2. 产品体量增大，向均质化发展。 3. 产品和服务的个性化加强。 4. 市场购买力强劲，但缺少综合条件好的产品。 综上所述，豪宅市场整体发展态势良好，发展商对于产品开发心思越来越细，为豪宅增加其附加值；别墅豪宅消费者的要求越来越高，各方面符合条件的别墅豪宅少有供应。;二、直击客群;目标客户的定位主要以现有同档次别墅项目的客户情况为参考，大致主要有自用客户和投资客户组成，下面分别分析这两类客户的特点。;（一）潜在自用客户分析 基本特征 ◆年龄特征：35——45岁； ◆家庭人口：3—5口，一般有不止1个孩子，有些家庭有老人；另外一般会有保姆同住； ◆职业特征：一般为各行业精英，企业的高层管理人员； ◆教育背景：高学历，一般本科以上的学位是在国外取得的； ◆收入情况：家庭月收入不低于1.5万美金，可支配现金不低于20万美金。;价值取向 ◆注重全家人的生活质量和品质； ◆珍爱家人和自己的健康和生命； ◆看重孩子的双语教育； ◆看重身份、看重邻居、看重生活圈； ◆消费注重品牌，特别是自己曾经熟识和钟爱的； ◆注重家庭生活的私密性和个人的隐私。;生活方式 ◆整个生活方式偏向西方化； ◆多数家庭过着有规律的生活； ◆在意并享受周末的家庭生活； ◆工作之余的时间一般和家人在??起； ◆习惯过洋节； ◆家庭的各种纪念日是家庭日常生活中非常重要的事件； ◆不少人家有养宠物的习惯。;住别墅看重的一些因素 ◆别墅的自然环境； ◆社区安全设施和安全管理措施是否到位； ◆产品的品质以及合理的使用空间，布局和多功能面积分配； ◆周围的邻居圈层； ◆物业管理的质量与服务品质； ◆离城市中心的距离适中且交通便利； ◆会所以及社区的小配套是否符合他们的生活和消费习惯；;（二）潜在投资客户分析 基本特征： ◆不少人自己也是别墅产品的使用者，同时投资一套（和居住客户一样）。 ◆此外还有原本就是其他区域的别墅类产品投资人，已经有尝到回报甜头的人以及他们所带动的人，再有就是新增的投资人群包括外企的中方雇员等。 他们有以下一些特征： ◆很智慧有头脑，有一定的资金，一般不会太多，但一定够支付首付款的； ◆居住和购买分开； ◆除了房产或者还有其他投资；;价值取向 ◆最看重投资回报； ◆总价的适中 ◆投资行为比较谨慎，一旦觉得有投资价值，也会及时决定； ◆在意朋友或其他投资人的意见； ◆对于新的项目在初步判断后，交定金比较及时，但签约会观望； ◆已经取得投资回报人的态度具有榜样效应；;投资别墅看重的因素 ◆投资回报率，是最敏感的因素； ◆发展商的背景和声誉，类似物业的开发业绩； ◆其它类似项目的经验，比如曾经投资过并且取得回报的产品是再次投资时的参考，特别是总价、面积、户型 ◆是否由涉外有别墅管理经验的物业管理公司； ◆小区形象、装修标准和产品品质。;结论：客群升级，尽揽京城巨鳄 我们面对的客群，现已同步北京最高端别墅产品的主要客群，在未来，我们将面对全北京的高端别墅市场，产品的综合生活指数将成为我们杀伤市场的一把利剑，本案拥有实力雄厚的发展商及开发团队，及前期良好的市场知名度，借助2008奥运区域的辐射之势，在产品、价格、推广等层面将全方位升级为北京最高端别墅产品。;三、需求转换;【关于需求心理的历史演变】;【5年前的别墅，人们要的是身份象征】;【别墅作为第一居所，是创富阶层的中国特色】;◆交通易达性，时间范围在1个小时以内； ◆低密低容，满足长期居住需求； ◆较完善的生活设施及市政配套； ◆良好的生态环境和自然景观； ◆ 300至400平方米的户型最为适合；;结论：第一居所，开启别墅购买的理性时代 当别墅逐渐成为精英人群的第一居所选择之后，城市化综合别墅的巨大优势开始显现，自然环境与生活环境的双向优势，使传统的别墅生活风光不再，客群在选择别墅居所的时候，将更加理性的综合思考未来生活中的方方面面。;认知自我价值，是成功突破市场的第一步;【从我开始，爆破市场】;【四点支柱，稳中求胜】;我们提出珠江·壹千栋07年下