2018济宁大运河项目周边市场调研报告31p研究报告.pptVIP

济宁大运河项目周边市场调研报告 2014.5 * 济宁大运河项目周边市场调研报告 谨呈： 2014年5月 竞争项目 Part 2 丽景嘉苑 永基城 尚东区 凤凰城 青年创业城 明德·冠鲁花园 南池公馆 绿地国际城 华城 大千东方美郡 锦绣花园 滨湖馨苑 豪庭御都 核心竞争区 项目分布 丽景嘉苑 永基城 尚东区 南池公馆 凤凰城 明德花园 滨湖馨苑 豪庭御都 绿地国际城 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡及以上 户型配比 129-144㎡：82% 61㎡：7% 105㎡：11% 90-120㎡：45% 130-160㎡：45% 140-170㎡：10% 86-125㎡：58% 130-145㎡：32% 91-92㎡：34% 107-133㎡：42% 172-178㎡：24% 92-98㎡：34% 106-135㎡：63% 153-169㎡：3% 93㎡：14% 107-129㎡：86% 87-98㎡：33% 110-130㎡：67% 竞争项目/单价分析（ 单位：元/㎡） 95-133㎡：100% 90㎡：33% 108-115㎡：67% 92-141㎡：81% 85-89㎡：19% 以紧凑型、实用型两室，舒适型三室为主，两室主力面积85-98㎡ ，三室主力面积106-130㎡ 一室 两室 三室 四室 青年创业城 单价分析 竞争项目/单价分析（ 单位：元/㎡） 3000 4000 5000 6000 7000 8000 丽景嘉苑 永基城 尚东区 南池公馆 凤凰城 青年创业城 明德花园 滨湖馨苑 豪庭御都 绿地国际城 核心竞争区 非核心竞争区 5800 6800 6700 7000 6000 5400 4800 5700 5460 6200 核心竞争区域内项目均价主要集中在5400-7000元/㎡，非核心竞争区（北湖板块及中心城区板块）项目均价主要集中在4800-6200元/㎡ 总价分析 丽景嘉苑 永基城 尚东区 南池公馆 凤凰城 青年创业城 明德花园 滨湖馨苑 豪庭御都 绿地国际城 30万 40万 50万 60万 70万 80万 90万 100万 110万 46-52 59-70 70 86-96 40 63-84 91-112 112-136 57 66-79 46-68 70-80 51-52 61-75 98-101 50-64 44-47 73-91 竞争项目/总价分析（单位：万/套） 48 58-62 64-92 51-53 55-85 核心竞争区项目两室总价主力区间为46-53万元/套，三室主力总价区间为58-85万元/套 一室 两室 三室 四室 销售速度 2014年以来核心竞争区项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大部分项目的共同特征。 竞争项目/销售速度 客户分析 竞争项目/客户分析 核心竞争区客户来源以市区及市区西部、南部县市等为主，多为首置、首改刚需客户，对价格较为敏感，对配套、学区等因素较为关注。 配套分析 社区休闲运动、商业配套是标准配置、幼儿园与中小学成为附加卖点之一、车位较充分。 竞争项目/配套分析 竞争项目/住宅产品小结 产品情况 1 价格情况 2 销售情况 3 客户情况 4 核心竞争区项目均价主要集中在5400-7000元/㎡，非核心竞争区项目均价主要集中在4800-6200元/㎡ 。 性价比是区域内保证项目顺利销售的重要原因。 大部分项目采用低价入市策略实现热销后价格上调，低开高走。 核心竞争区以紧凑型、实用型两室、舒适型三室产品为主，两室主力面积85-98㎡ ，三室主力面积106-130㎡。 核心竞争项目客户以济宁市区、济宁西部、南部县市客户为主，多为首置、首改刚需客户，价格敏感，对户型、配套、学区等较为关注。 目前房地产市场以刚需客户为主要支撑，核心竞争区项目以这类客群为主要目标客户。 2014年以来核心竞争项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内个别项目去化速度较快的重要原因。 竞争项目/商业产品分析 核心竞争区 1.在可售商业地产项目中，200平米以下的中小商铺较多，其中沿街商铺户型尺度相对传统主要在120-200㎡。 2.多数项目采用集中商业自持的模式，带动商业街、住宅底商的销售。 3.济宁地区商业呈单一综合性商圈的格局，项目所在区域受核心商圈（太白商圈）价值外溢影响较小，商铺价 格及客户投资意向相对偏低。但随着附近楼盘（南池片区）的陆续交房，从而带动人流量的增加，必将为该区 域营造较为良好的商业投资氛围。 竞争项目/写字楼产品分析 核心竞争区 1.济宁地区写字楼市场区域性特征尤为突出，目前项目所在地并不是写字楼市场集群区域。此外，该区域 受济宁电