2018江门上城骏园三期营销案提案103p研究报告.ppt

广东中原地产代理有限公司;PART1 目标篇;我们的总体目标：;售价目标;PART2 市场篇;品牌的竞争;;问题3：如何选择适合的上市时机，避免过度竞争？;PART3 策略篇;本案营销面对的三大问题;解决之道（针对三大问题）;最迫切的问题;关于品牌的思考;上城地产VS越秀城建、珠江地产、中颐集团、奥园集团;VS;感染市场—提升品牌知名度;感动客户—现场展示;示范园林—注重细节的表现;大堂展示建议;样板房展示—注重细节的表现;功能定位： 休闲运动式会所;关于项目形象的思考;骏园3期VS中天国际、金汇城市广场、凤山水岸、江门奥园;项目名称;结论： 中天国际和金汇城市广场各自有自身绝对的优势支持，投资性质的项目形象早已深入民心，因此我们需要差异化的推广，转身为居住型楼盘的第一位，避免正面冲击。;我们有什么？ ---以独特的视觉发掘项目与众不同的核心优势;价值1：领御一城的风景（核心地段上环境价值） 与北新区楼盘所诉求的“地段”概念不同，根据项目周边景观资源优势（南望明星公园、北有高尔夫球场、东望保留绿化山体及西江、西望市政公园），我们称之为“城中绿肺”。 价值2：全程无忧的教育配套（名校资源） 坐享“紫茶、机幼”两大名校，青少年宫、五邑大学，创造区域内高层次的文化氛围，为孩子营造健康成长环境。我们应将“名校资源”配套作为核心卖点向客群重点推广，并符合目标客群对于下一代教育问题的关心与期待。;价值3：宽阔视界，从容人生（环境价值） 拥有比别人更宽广的楼距与建筑视野，较低的容积率，更多的绿地空间，更好的居住环境，结合周边的环境资源，居住优势十分明显。 价值4：品质建筑，品位生活（产品升级概念） 无可挑剔的产品设计，只为客户打造一个完美的家居；100方三房的户型实现：客户4米开间、主卧3.8米开间，完全达到120方户型的舒适尺度；六星级的奢华装修住户大堂，不仅提升物业档次，更能顾及业主的面子问题。;价值5：生态纯居住社区（纯居住社区） 相对于其他强调“地段与配套”主打的投资概念的楼盘（中天国际、金汇城市广场）不同，我们一直强调我们居住价值的优势，是一个真正让业主放心居住的社区。 价值6：出入皆尊贵，睿智之选（一流的业主满意度） 一直以打造“完美作品”与关爱“业主”的上城地产，追求“业主满意度”为己任，上城骏园给予业主的不仅仅是优质物业本身，还有就是超越物业本身的无形资产。;我们发现产品核心价值：;推广语：;关于上市时机的思考;骏园3期VS市场供应竞争;从调控政策层面观察;2009年需求抑制导致市场出现报复式增长； 2010年通胀预期导致市场出现恐慌性潮，量价齐升，我们预测，这种增长性不能持续，透支未来供应量。;中天国际 93-158㎡ 69-118万;从2011年区域新推住宅供应观察;由于100㎡三房产品共432套占我们总货量660套的65%，销售任务的重中之重，充足的目标客源和推货时机这两方面都对我们来说很重要；;推货计划及销售目标;PART4 客群篇;购买我们产品的都是什么样的客户？;目标市场定位的思考;产品—对接目标客群;数据支持—骏园一二期业主分析;购买100㎡单位客户分析;购买140/170㎡单位客户分析;目标客群特征素描： 事业—有很强的事业心，事业稳定有成； 家庭—看重稳定的家庭生活，对生活质量要求高，重视下一代的教育； 身份—有较高的社会地位和身份感，拥有广泛的社会资源和影响力； 性情—有丰富的人生阅历，对事情有自己独立的判断力，沉稳自信，理 性消费； 素质—知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素 质，兼顾传统与时尚。;;PART5 执行篇;整体思路—首期开售客户储备策略;整体思路—具体策略执行层面;首次公开发售;营销推广部署;11年2月;营销推广部署;第一阶段 前期洗客/大量吸客;我们的策略;营销主题;[开放营销中心]—现场包装展示;营销实施—前期洗客;2011年，我们期待什么？ ----上城地产携三大项目钜献江门;营销实施;第二阶段 示范区开放/高调收筹 [时间:2011年3月5日-3月25日];我们的策略;3月5日，我与上城有个约会 ----上城骏园再次让您的心为之震撼！;营销实施; 3月5日，我与上城有个约会 ----上城骏园再次让您的心为之震撼！ ;营销实施;营销实施;[报纸];营销实施—[现场开放]（3月5日）;现场操作： [收筹时间]：3月5日—3月25日 [销售操作]：对外宣称仅接待VIP客户认筹 [实施手段]：项目现场示范区开放参观，现场营销活动支持，全面接受诚意登记。;【收筹时间及范围】： 2011年3月12日推出17、18、19、20、21、22、23、25栋432套首批单位认筹。 开放认筹期间公开各栋价格区间，利用价格策略分流客户;【落筹方式