2009贵阳老百货重建项目项目定位报告162p研究报告.ppt

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理;前言; —— 目前贵阳有哪些可提供本项目发展的机遇与空间？ —— 如何突破地块等条件限制，实现商业、商务及居住的最大价值？ —— 什么样的人群将成为本项目的消费群体和目标客户？ —— 如何实现商业、商务及居住功能的最佳配比和发挥最大效应？ —— 2~3年后，本项目入市时是否能够保持市场的领先性？ —— 在以销售为主的前提下，如何为项目经营打下良好基础？ —— 如何保障写字楼的形象和档次？ ——如何定位服务式公寓产品？;项目定位思路;项目定位思路;综合市场调研报告和补充调研的部分所得到的最终市调结论: 本项目适合考虑发展融商业、办公、服务式公寓为一体的都市综合体物业方向。 ;用地面积;往火车站10分钟;项目分析—— 地块价值;项目分析—— SWOT分析;项目分析—— 整体发展策略;项目整体定位;项目整体定位——形象定位;项目整体定位——功能组合;项目分析;商 业 定 位;商业定位思路;人口状况：2007年，贵阳市总人口359万人。其中城市人口200万,是我国31个特大城市之一，人口密度国内罕见； 城市群：贵阳是贵州省的单极城市，力争到2020年，逐步形成以贵阳为中心的黔中城市群。;经济环境—消费市场;——城市地位：贵州省单极城市，对周边城市的辐射力很强； ——空间发展：随着交通的发展，有效整合周边城市，构建城市经济圈； ——人口状况：人口密度很大，国内罕见； ——交通状况：城市主干道带来交通便利，如果轻轨经过城中心将带来大量人流； ——消费水平：消费型城市特征明显。;商圈;单铺面积;单一;单一;百货;商业环境及市场空白点—小结;商业定位思路;商家需求—研究方案介绍;业态;受访的老百货现经营商家;消费者需求;主要构成;开发商愿景;各利益方需求—小结;项目定位思路;一级商圈（核心商圈）： 以项目为中心，车程半个小时之内，基本上就是贵阳目前的（云岩、南明）两城区内； 二级商圈（次级商圈）： 包括贵阳市区内（云岩、南明、小河、花溪、乌当、白云和金阳新区等）七个区； 三级商圈（边缘商圈）： 贵州全省；;地块商业价值;???势（S）;机会（O）;WT战略;本项目商业是本综合体的主要物业形态，也是影响项目发展结果的关键因素。 本项目商业以大型购物中心为发展方向，将会带动整体物业实现价值最大化。 鉴于项目在贵阳市具有不可比拟的地段、交通、商业氛围等优势，以及各项 经济技术指标和地块的限制，建设大型立体购物中心是本项目的最佳选择。;项目定位思路; 参考案例与本项目在城市的区位地段上有相似性； 参考案例与本项目基地条件有相似性； 参考案例的物业类型组合有相似性； 参考案例的在硬件建设和业态规划上有创新性，对本项目有一定的借鉴意义； 参考案例的开发过程比较成功，对于本项目有一定的借鉴意义。;北京·大悦城;类似点： 位于城市传统商业旺区——香港旺角； 交通便利； 项目的改造难度； 总体物业体量相当； 基地面积小，容积率高； 集合商业、写字楼以及酒店等三种业态为一体。;借鉴点： 项目定位： 朗豪坊启动之初，对旺角区域的消费人群进行了大量调查工作，最终的定位不是做最高端的商业，而是与当地的消费者的消费水平和习惯相契合； 综合体功能组合：对各个组成物业形态进行合理布局，写字楼大堂设置在5楼，停车场只设置一个出入口，增大商场的经营空间，实现了综合体的集约化效能； 产品创新：朗豪坊为了解决高楼层商业人流输送的问题，架设了3节跨越达到4层的通天长梯，在8-12层设计了独特的螺旋坡道，空中步行街增强了商场的可逛性，使得各个楼层商业价值达到均好的效果； 商铺面积划分：朗豪坊的8-12层商铺面积区间主要在10-30㎡之间，虽然朗豪坊是整体持有未销售，但是这种面积的商铺如果销售，总价低的特点，将有利降低投资门槛，实现快速销售； 业态规划：百货主力店的经营档次与整体商场的档次定位有很好的契合；中间楼层4楼整层的餐饮业态，形成人气中心，起到人流接驳的作用；商场转角入口处为HM的入口，这样节省了一般商业的入口面积，作为知名品牌形象也好，更提供多的商业面积；8-12楼坡道商铺主要经营个性服饰，精品摆件，收藏品、玩具及各式各样的特色饰物，多样化的业种组合，增加楼层吸引力； 后期经营：朗豪坊有多项提升经营氛围的设计，例如，8楼以上每个楼层都有不同的星座，增加乐趣，12楼的表演舞台也为后期经营活动打下良好的基础，并拉升人气到高楼层；同时注意降低运营成本，例如，公共装修部分店铺里面均未吊顶，但不影响商铺的形象档次。;案例研究;案例研究;类似点： 商圈氛围成熟； 交通便利； 在一个以传统百货为主的商圈； 总体物业体量相当； 集合商业、写字楼以及酒店式公寓