2018昆明军马场项目启动区定位报告(终稿） 159P研究报告.ppt

云南嵩明项目策略说明书 2007年5月;;假日半岛依靠8000亩自然湖泊资源，意在打造中国首席休闲、度假之城;项目配套：假日半岛以36洞的国际标准高尔夫球场及故乡里主题公园为亮点配套;名称;假日半岛给我们的启示;新浦江城地处浦江镇中心城区，至人民广场15公里，距陆家嘴约17公里； 是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区； 将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城； 新浦江城规划有80万平米各种低密度住宅，同时有27万平米都市产业办公区和23万平米综合商业区。;关联区域规划利好，通过区域价值联想形成“理想生活之城”的项目形象;多产品组合，在相对高的容积率下进行一定产品创新，突破传统物业类型的价值上限;总体规划突出打造“生活之城”的概念，用国际学校、水岸商街等丰富的高品质配套给客户信心;“有一种生活叫意大利”——上演一种生活，并物化成为剧院、图书馆、艺术中心、情调餐馆等和意大利相关的生活场景;新浦江城给我们的启示;案例（三）——昆明恒大金碧天下项目概况;恒大金碧天下项目启动策略——多元化的高性价比的产品高调占位市场，吸引城市多元化客户，树立大盘项目形象。;恒大金碧天下给我们的启示;案例（四）——天湖岛项目概况;天湖岛项目启动策略——区域开发高端概念塑造，以高尔夫实景展示为驱动，高举高打，但市场认可度与推广结果表现一般。;天湖岛给我们的启示;大盘启动区开发模式的案例启示与借鉴总结;;本项目启动期的开发策略应当是稳健型开发而非风险型开发，稳健大于一切。;启动区开发的三种方式中，我们应当选择折中的方式：既打造部分驱动产业进行展示的基础上进行销售。;新的问题的提出：选择哪种产业先做最好，选择哪种类型的物业？;建议启动区修建3-6个洞的高尔夫+会所;关于会所：3000平米会所不能完全满足高尔夫配套面积需要，需预留再建空间。同时建议高尔夫会所与客户生活会所分开。高尔夫会所同时承担营销展示大厅的作用。（从所调查的高尔夫物业来看，营销处基本上均放置在高尔夫会所内），建议在项目后期开发过程中，当资金条件充裕的情况下，在另外进行售楼处建设。;建议启动期暂不做高档酒店，放置在后期开发。;根据常规容积率与产品的对应规律，我们将容积率归纳为四种类型：;容积率≤0.5,主要为独栋、部分双拼和联排，此种策略将导致销售速度慢，现金流不稳定，星彦建议启动期不采取此种容积率的开发强度。;春城高尔夫别墅把高尔夫全部建完后，开始销售高尔夫独栋别墅物业，消化速度不理想，后期随着高尔夫球场经营名气逐渐变大后，消化速度变快，但是从整体来看消化速度慢。;天湖岛，一期配合高尔夫球场的展示启动高价销售，但是市场消化速度较慢;高天流云昆明市郊顶级别墅，60套独栋别墅消化时间为近4年;;建议启动期容积率选择在中低范围内（0.5-1)，以联排和双拼为主，加部分独栋和花园洋房。;从项目开发容积率范围的选择与市场类似案例归纳，建议启动区容积率在0.6-0.8。;整体概念 定位高;;建议启动区选择在图中所示区域。;;启动区开发规模安排;整体上销售状况良好，但由于近期受市场变化影响，销售速度有所下降，月均一般在5-10套左右（不包括开盘月份）。;昆明市场上与本项目类同的项目没有，因此找几个大规模盘且与本项目较为接近的项目进行归纳分析;昆明大盘的案例归纳：;项目按照10-15万的规模启动，需筹措到1.6-2.1亿（自有、贷款或融资）就可实现项目滚动开发。;;目录;目前昆明市场上休闲度假物业的购买客户主要分为三种类型：昆明市内、云南地州、省外三种类型。;1;由于昆明总体经济实力一般，休闲度假需求的客户群体数量还是十分有限。;2;本项目的区域认知度与距离感成为昆明当地客户购买的主要阻力。;多重阻隔抗性后，当地客户作为本项目的主力客户的可能性不大。;建议昆明本地客户不作为本项目的主力客户考虑，我们把目光投向云南地州客户：;1;2;地州客户与本项目的匹配度较高，建议作为本项目启动区的主力客户考虑。;从云南大区域来看，昆明北部恰好是景区与休闲度假物业的空白区。北部所产生的休闲度假客户的购买需求直接向昆明释放。;北部地州客户的购买群体较大，购买实力强。;其中曲靖经济表现十分强劲，且在高利润产业的基础上催生出一大批财富阶层。;与北部直接竞争项目相比较，本项目的地理位置最能够吸引北部地州进城客户。;昆明地州客户与项目的匹配度较高，建议作为主要客户考虑。同时建议重点关注北部客户。;建议昆明地州客户作为本项目的主力客户考虑。我们再分析下省外客户在启动区中的地位。;1;2;缺乏稀缺的自然山水景观，而优良的配套首期也无法达到成熟展示的效果。;本项目目标客户定位;主力客户——昆明地州客户（重点关注北部客户）;重要客户——昆明市区客户;补充客户——省外客户与项目周边客户;目录;;目