2018昆山花桥商办项目市场分析前期策划教学案例.pptxVIP

花桥商办市场分析上海中原拓展中心 数据监测组2013.04本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。花桥区位环境2区域规划、交通区位、产业格局、商业格局、办公格局区域简介昆山地处江苏省东南部苏州市与上海市之间，是上海和苏州的“中心花园”，位于沪、宁大通道的咽喉位置，交通便捷、教育収达、国际化水平高。花桥位于昆山最东端、是昆山市规划的企业总部基地所在地，紧邻上海的安亭和青浦，受上海辐射影响非常明显。区域规划总体规划：花桥国际商务城接受上海辐射，联动上海发展的国际大都市卫星商务城一轴，两心，三片区依托现有城市格局，结合未来城市空间结构的发展态势，形成一轴两心三片区的城市格局一轴：沿沪宁交通走廊形成的城市发展轴两心：生活配套中心和商务办公中心三片区：西部生活配套区，北部产业集聚区，东部商务综合区交通规划6纵6横主干道网根据城市道路系统规划原则，结合花桥现状道路特征，规划建成6纵6横主干道道路网络。高铁高速过境，助力经济增长区内有京沪高速，312国道及上海绕城高速穿过，并都设有匝道口。花桥镇距离虹桥机场仅30公里，距离浦东国际机场80公里。从花桥绿地大道出发，到达上海人民广场仅40公里约1小时车程。从花桥绿地大道出发，到达上海中山公园仅30公里约40分钟车程。轨道交通花桥地铁11号线试运在即 “沪昆同城”实现在建的11号线北延伸段将从上海的安亭直接延伸到花桥，沿途设置兆丰路站，光明路站和花桥站3个站点，规划与昆山市地铁S2号线对接。据4月11日消息称随着花桥站最后一根接触网渡线架设完毕，上海地铁11号线花桥段的接触网架设工作全部完成。花桥段施工全面转入车站装修、设备调试阶段。按照计划，11号线列车将于近日开始上线调试。上海地铁列车届时将首次驶出上海，进入江苏省。现有产业格局根据花桥目前的产业及人口构成，可以分为3个居住区、4个商务区及1个工业区。现有商业格局根据目前花桥区域内现有商业的集中区域、商业档次及人群的消费动线，可将区域内的商业分布划分为5个板块。目前花桥区域内现有商业的档次偏中低端，以生活消费类配套为主。商务接待等功能基本集中在新源路板块，且也以中低档为主。绿地21城板块及先导区板块仍有较大的发展潜力。商业业态分析现有办公格局花桥现有的办公产品主要以纯办公和公寓式办公形式出现，主要分布在绿地大道和曹安公路两个片区内：绿地21大道上的办公产品主要以纯办公楼项目为主；曹安路右侧总部商务区内的办公主要以公寓式办公业态为主。据不完全统计，目前这两个片区内已建成的办公项目总建筑面积达96万平方米。先导区核心区花桥区域环境总结区域房地产市场3昆山土地市场、花桥土地市场、昆山商品房市场概况昆山土地市场概况昆山土地成交量渐增，区域持续发展。据昆山国土资源网显示，昆山中原数据检测中心统计，昆山2012年共成交商服土地48宗，成交面积371.83万方，同比2011年的284.33万方，增加了87.5万方，涨幅30.77%。成交的土地类型，以商业和综合用地为主。48幅土地中纯住宅仅4宗，商住、商务44宗，商住、商务占比91.67%，占了整个2012土地市场的大头，如此大比重的商住、商务地块的成交，意味着昆山楼市未来的商业产品将大有所增。图1：2011年、2012年昆山商服土地成交面积对比图（单位：万方）数据来源：昆山国土资源网、昆山房产信息网注：商服用地指包括住宅、商业、办公等经营性用途的用地。花桥土地市场概况从土地出让的情况来看，花桥未来将是昆山市的主要发展区域。2012年，花桥共出让成交13幅商服用地，成交面积115.4万方，成交金额31.3675亿元，是昆山市内商服用地成交面积及金额均居首的区域，可见未来花桥获得更好发展。2012年土地成交面积最大的地块亦在花桥区域，是花桥镇绿地大道南侧、上海嘉宝实业竞得地块，面积22.63万方，该地块的用途为建设电影博览园。2013年1季度，花桥再成交1幅商办综合用地，成交面积1.29万方，成交金额2893万元。花桥土地市场不乏大型开发商身影。图2：2012年度昆山各区域商服用地成交面积（万方）及成交金额（亿元）2012年至今，昆山共成交了14幅商服用地。万科于8月在昆山取得1幅商住用地，成交面积17.9万方；绿地于12月在昆山取得2幅商住用地，成交面积合计18.1万方。数据来源：昆山国土资源网、昆山房产信息网2012年至今花桥商服用地成交明细地块名四至范围用途土地面积（万M2）容积率每亩土地价格（万元）成交日期开发商昆地（2013）挂字第1-6号花桥开发区商银路南侧、彩桥路东侧C19商业、办公1.291.5-22-20昆山明诚房地产有限公司昆地（2012）挂字第42-3号花桥镇绿地大道南侧、集善路西侧住宅、商业8.65地上