2018昆明·国际温州城项目一期开发策划报告111p资料教程.pptx

昆明·国际温州城项目一期开发策划报告营销部整体定位阐述观点：项目整体定位为---昆明官南板块唯一的“国际时尚生活中心”城市综合体!城市综合体开发特点城市综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充?沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”?位于城市交通网络 发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网 络 ?高楼林立的景象， 城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口， 功能不同而形成互 补高可达 高密度， 性 集约性整体统 一性功能复 合性?建筑风格统一，各 个单体建筑相互配 合、影响和联系； 与外部空间整体环 境统一、协调? 实现完整的工作、 生活配套运营体系， 各功能之间联系紧 密，互为补充，缺 一不可城市综合体开发特点开发特点阐述：多业态 多功能开发有机组合? 昆明国际温州城将整个项目中商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合? 以住宅为主体并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系? 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。项目开发分期 “国际温州城”开发分期： 一期：由回迁住宅区、商品住宅区、 办公商业区组成； 二期：商品住宅区、回迁住宅区、 中央公园、中小学校组成； 三期: 集中商业符合政府开发前提，同时结合产品开发收益及市场消费需求的发展。一期二期三期项目商业开发定位 住宅：84.1万㎡A2：211,890平米B：264749平米C2：229594平米 F：128307平米“国际温州城”产品线：办公：22.3万㎡ A1：51800平米 C1：32375平米 G：138400平米商务公寓:6.1万㎡ G：61250平米 总体量176.6万平方米 （地上地下）配套商业：4万㎡（办公底商：2万㎡）（住宅底商：2万㎡） A1：14070平米 A2：952平米 C1：5550平米 C2:19390平米集中商业：13.4万㎡ G：134754平米项目商业开发定位商业开发特点：从点—面—块的商业地块开发递进，既符合地块特性也符合商业需求的发展。点状商业面状商业集中状商业项目商业开发定位纯商业总量定位出发：项目纯商业总量17.4万平米（4万+13.4万）ICSC关于商业类别的分类类型面积（㎡）主力店数目主力店比例主要商圈 （km)邻里中心3,000-15,0001 或 2 个30-50%0.5km社区中心10,000-35,0002 个及以上40-60%1-2km超级区域中心40,000-80,0002 个及以上50-70%8-12km城市商业中心80,000 +3个及以上50-70%8-40km时尚中心8,,000-25,000N/AN/A8-25km生活方式中心15,000-50,0000-20-50%5-8km大卖场25,000-60,0003个及以上75-90%8-15km主题中心8,000-25,000N/AN/AN/A品牌折扣中心5,000-40,000N/AN/A40-120km符合住宅商业定位方向符合整体商业定位方向符合住宅商业定位方向符合办公商业定位方向项目商业开发定位筛选下商业定位：1、从整盘项目纯商业总量17.4万平米或者三期商业总量13.4万平米来说，商业定位适合“城市商业中心”或者“超级区域中心”；2、住宅商业约2万平米商业定位适合“社区商业中心”或者“生活方式中心”；3、办公商业约2万平米。商业定位适合“主题中心”；项目商业开发定位 结合各版块特性商业定位：?分两块开发，面积适中；?交通优势明显；?沿街面昭示性好；?结合办公的定位及需求；?庞大住宅社区的消费支持；?好的沿街展示面；?商业一定的集中性；?整体大盘成型，规模效应凸 显；?商业聚集性、规模性优势明 显 2块有各自主力业 态凸显的 “主题商业中心” “社区商业中心” （不改变原设计下） “生活方式中心”（改变设计做出特色商业形式） “超级区域商业中心” “超级时尚购物中心” （准确策划定位，优秀设计） 点状商业（办公商业） 面状商业（住宅商业） 块状商业（集中商业） 一期开发分析一期开发地块分析 各个分区定位PART.2一期开发地块分析一期开发地块经济指标一期开发总量约57.5万平米，以约45万平米住宅开发为主的大盘。 地块用地性质建筑面积 （㎡） 容积率建筑密度 （%）办公面积商业面积 A1 办公+ 商业 65870 5.3337.14% 51800 14070 A2 住宅218780 3.7314.63% / 952 C1 办公+ 商业 37925 7.1334.78% 32375 5550 C2住宅+商业252922.95 4.3 19.42% / 19390一期开发地块分析 一期开发地