深圳万科商品房交付流程作业指引0701.docVIP

深圳市里城地产顾问有限公司 商品房交付流程作业指引 目的 合理地安排商品房交付工作，确保商品房交付工作顺利有序地进行。 适用范围 适用于公司所有托管开发项目的商品房交付组织工作。 术语和定义 商品房交付：指按照买卖合同的约定，将经竣工验收合格的商品房按约定的时间移交给业主，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的过程。 交付异议：特指客户在办理交付手续因房屋质量等原因对所购商品房提出强烈异议并且拒绝签署《保修意见征询表》的情况。 交付催告：指对已具备商品房交付的条件但无正当理由拒绝接收商品房的买受人再次发出商品房交付使用的通知，督促买受人尽快办理商品房交付使用手续。 职责 总经理办公室统筹商品房交付准备及现场工作的组织安排。 工程管理部负责组织商品房交付前房屋接收、商品房交付后工程返修事务的处理、商品房交付异议处理、以及客户意见的统计分析工作。 工作程序 商品房交付的界定及客户接收需具备的条件： 符合以下三个条件的商品房视为交付： 经竣工验收合格； 按约定的时间移交客户； 提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 具备接收商品房的客户条件： 按揭付款的客户交清首期款、办妥按揭手续，银行已将贷款全部付给发展商或客户已办理按揭手续并经银行确认审批通过客户按揭申请的，由按揭经办人界定，并在明源系统中予以确认。 一次性付款的客户已付清全款，并签署买卖合同，港澳及外籍人士已办理完公证手续的，由签约经办人界定，并在明源系统中予以确认。 集中入伙时因其他特殊原因（如房屋质量，拖欠首期款等）暂时不能交付，现已解决的，由销售现场负责人界定，以邮件形式知会销售管理组。 如遇到客户未具备接收商品房条件而又要求受托管公司交付商品房的特殊情况，必须营销总监同意，方可开具《商品房交付通知书》。 《商品房交付通知书》发放管理。 项目销售组审核并确认具备商品房交付条件的客户名单，并对以下情况予以标识： 样板房及其交付时间； 装修套餐房屋及其交付时间； 其他影响商品房交付的特殊情况。 集中交付时通知书的发放。 对在集中的商品房交付时间办理的商品房交付手续，《商品房交付通知书》一律采用明源系统中商品房交付通知书“格式一”。 由项目销售组将确认的客户名单以特快专递邮寄给客户，由邮递单位签署的邮寄清单以及每份资料邮寄证明均要存档备案。 因地址更改等原因通知书未送达的客户，由客户凭身份证来公司重新开具《商品房交付通知书》，通知书上发出日期同原通知日期，物业管理费按规定计收。 如确属一线公司工作失误未能送达，由客户凭身份证到公司开具《商品房交付通知书》，发出日期同原通知日期，所延误期间的物业管理费由公司代为支付。 零星交付通知书的发放： 在集中交付后陆续具备商品房交付条件的房屋，由项目销售组电话通知客户凭身份证前来公司领取商品房交付通知书，《商品房交付通知书》一律采用明源系统中商品房交付通知书“格式二”，不再邮寄；如客户电话变更而无法通知到的，以特快专递方式邮寄。 客户邮寄地址的变更以书面确认为准，并由销售后台在明源系统中修改。 商品房交付前期的准备工作 商品房交付开始前1.5个月，由总经理办公室牵头成立商品房交付前期准备工作小组，小组人员包括公司领导、项目销售组、总经理办公室，制定《商品房交付工作计划安排表》，明确相关部门的工作内容及完成时间。并于交付前至少每半个月组织一次沟通会，对计划落实情况进行验证。 房屋及移交现场准备： 项目竣工验收后，工程管理部至少于商品房交付开始前1.5个月组织房屋接收工作，具体流程按《房屋接收作业指引》执行。 集中交付现场包装工作由营销部负责。 商品房交付资料准备 工程管理部组织编写《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，项目销售组安排印刷《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，其内容审批按公司《文件收发控制程序》执行。 交付时与物业管理相关的文件资料由物业公司负责准备。 项目销售组确定需面积补差的客户名单，必要时由项目事务部联系国土局测绘大队人员在商品房交付现场咨询面积补差事宜。具体操作要求按《面积差办理作业指引》执行。 工作人员组织及培训 总经理办公室确定商品房交付工作小组人员名单，成立商品房交付现场工作小组，并发出交付工作通知。 项目销售组负责组织集中交付现场工作人员培训，介绍工程、设计、销售、物业管理等方面的情况。 商品房集中交付现场办理 交付事务办理： 物业管理处接待客户办理商品房交付、装修申请手续，负责核验商品房交付资料。 项目销售组负责于商品房交付时完成竣工面积补差工作。 对商品房交付时客户提出的返修要求，由工程管理部工程维修组统一安排维修，具体流程按《工程维修作业指引》执行。 交付信息沟通管理 交付情况每天由项目销