居民安置小区物业管理现状问题与对策基于杭州市的调查与.doc

PAGE PAGE 2 “农转非”居民安置小区物业管理：现状、问题与对策 ——基于杭州市的调查与思考 近几年来，随着工业化和城市化的快速推进，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置当地“农转非”居民为主的拆迁安置小区（以下简称“农转非”居民安置小区）的数量和规模呈快速增加的态势。与城市商品住宅小区相比，由于“农转非”居民安置小区在住房性质和住房取得、居民构成和生活方式等方面具有一定的特殊性，导致小区物业管理体制、运作机制和管理水平等方面也存在着一些突出问题，已成为社区管理的难点和盲点。建立健全“农转非”居民安置小区物业管理体制和长效管理机制，切实提高物业管理水平，不仅关系到拆迁安置群众居住生活品质的改善，而且关系到城市化发展质量、城市文明程度和社会稳定。从更高层面和战略意义上讲，规范“农转非”居民安置小区物业管理，是在小区硬环境实现从郊区村落向城市住宅小区转型的同时，推进居民思维和生活方式从农村向城市转变的重要环节，是真正形成城市成熟社区和城市文明居民的重要标志。在深入调查杭州市主城区“农转非”居民安置小区物业管理情况的基础上，本文对安置小区物业管理存在的问题和原因进行了剖析，并着重从完善体制、机制和政策的角度，提出加强安置小区物业管理的思路和建议。 　　杭州市“农转非”居民安置小区物业管理现状 　　1．“农转非”居民安置房的特点 　　“农转非”居民拆迁安置房，是指在城市建设和发展过程中，由市、区两级政府在国有土地上建设，享受政府优惠政策，用于安置被拆迁“农转非”居民的专项用房，是杭州市保障性住房体系的重要组成部分，也是加快城市化进程、推进“城中村”改造、加快大项目建设、破解“征地拆迁难”、维护社会稳定、提高城市文明程度的重要载体。 　　杭州市的“农转非”居民安置小区有以下主要特点。一是建设数量大。随着工业化和城市化的快速推进，“农转非”居民安置房建成面积迅速增加。自1998年启动撤村建居和城中村改造工作以来，杭州市已有207个村列入撤村建居改革试点（不包括萧山区和余杭区），其中58个村已基本完成整体改造，45个村已列入整治提升计划，其余104个村正在通过城中村改造全面实施农村住房改造建设。截至2009年底，杭州市已累计开工“农转非”居民拆迁安置房1728万平方米、累计竣工933万平方米，安置入住面积达630万平方米。今后几年，还将以每年300万平方米的开工数量增加。二是建造质量高。“农转非”居民拆迁安置房目前以多层住宅为主，近年来又加大了小高层、高层的比重，安置房的结构、设施配套和小区环境已不亚于商品房小区。特别是杭州市把“代建制”作为提升“农转非”居民安置房建造质量的重要抓手，积极选择绿城、坤和、中国联合等信誉好、社会责任感强的企业参与拆迁安置房建设，多个小区荣获“西湖杯”等优质工程奖项。三是地段位置好。“农转非”居民安置公寓大多在城市新建成区或原有的“城中村”区域，目前仅杭州市主城区（包括之江国家旅游度假区）就有63个“农转非”居民拆迁安置小区投入使用，其中江干区19个、上城区6个、下城区6个、拱墅区12个、西湖区16个、之江国家旅游度假区4个小区。这些投入使用的“农转非”居民拆迁安置小区绝大部分是一个村整体拆迁、整体安置，也有部分小区是两个以上村的居民安置在一起，如江干区钱江苑小区等。四是出租比例高。由于“农转非”居民安置公寓基本上按人均50平方米标准安置（独生子女按两人标准计算安置面积），并实行50平方米、80平方米、120平方米、150平方米的标准户型配售，三口之家就可按优惠价格分到2-3套房，除一套自住外，其余大多用于出租，因此“农转非”居民拆迁安置小区出租房比例高也是区别于其它住宅小区的一大特点，也在一定程度上给物业管理增加了复杂性。 　　2．“农转非”居民安置小区物业管理模式现状 　　目前，杭州市主城区已投入使用的“农转非”居民安置小区主要有两种管理模式，采取专业化物业管理模式的占小区总数的59%，采取社区管理模式的占41%。专业化物业管理模式，即“农转非”居民安置小区所在社区成立或聘请有资质的物业服务企业进行管理，如拱墅区都市水乡陆家圩、下城区漾河公寓等。采用此种模式的优点是管理职责明确，物业服务项目覆盖面广，并且有具体的服务标准加以规范。社区管理模式，又具体分两种，一是主要由原村委会或村级集体经济合作组织成立物业管理机构，组织居民进行自治管理，二是由社区公共服务工作站分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，如西湖区益乐农居、江干区三新家园等。采用此种模式的优点是由于原村委会或集体经济合作组织对小区居民情况熟悉，执行力、沟通力强，能较好地落实包括物业管理在内的社会管理事务。 　　3．“农转非”居民安置小区物业管理收费标准现状 　　从实际调查看，相对于商品房，目前“农转非”居民安置小区物