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小产权房买受人权益保障路径的研究 　　摘 要：小产权房买受人多是为解决个人住房问题而选择小产权房的农村弱势群体。尤其是在县域层面，县城小产权房买受人多为各乡镇无房居住或虽有房但居住困难的农民。小产权房买卖合同因违反国家强行法规范而无效，小产权房买受人买房行为不受现行法保护，对小产权房买受人权益保障提出了考量。在对贵州省习水县希望国际城项目拆迁实践进行分析的基础上，提出了存量小产权房买受人可得主张相应民事追偿权；对于在建在售小产权房加强行政监管处罚力度；对在集体土地上修建违法违章建筑的引入相关刑事责任，并附带承担民事责任的建议。 　　关键词：小产权房买受人；合法权益；保障路径 　　中图分类号：D922 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）21-0060-04 　　2013年12月28日，贵州省习水县希望国际城规划范围内两栋违建小产权房轰然倒地，“黑房开”所建违法违规建筑似乎得到了应有的结局。但与此同时，人们不禁要问，买了这些小产权房的人们该怎么办呢？毕竟他们大多是无房居住或有房但已无法居住的外来人员。 　　习水县希望花园项目建设协调领导小组《关于冯小刚违法违章建筑入住户房屋购买纠纷问题处理的专题会议纪要》，他们是这样处置： 　　首先，由有权部门确认建房行为的违法性。 　　其次，由购房人基于不当得利向人民法院提起诉讼，要求法院依法为其追回购房款。 　　再次，法院立案后，认定买卖合同无效，对于黑房开违法销售所收取房款先予执行，将其购房款退还购房人。 　　最后，对于无房居住或有房但已无法居住者，经县政府工作组进行调查核实，公示无误后，允许其以建安成本价按原所购房屋等面积在希望花园安置房内回购，以解决其居住问题。 　　整个过程中，由司法局负责向提起诉讼的群众提供法律援助，购房人全权委托律师诉讼。 　　这一处置方式是当拆迁遇到小产权房时多方妥协的结果，这一处置方式保证了拆迁工作的顺利进行，小产权房买受人权益得到了一定程度的实现，而“黑房开”也必须为自己的违法违规行为承担相应的法律责任。这一处置方式实现了拆迁中多方利益的最大化，缓解了拆迁矛盾，最大程度保证了社会稳定。 　　但对于小产权房与生俱来的诸多矛盾，以及由此而生的小产权房买受人权益的保障问题仍值得我们进行更为深入讨论。 　　一、初识小产权房 　　2014年1月20日，国家统计局局长马建堂在介绍2013年国民经济运行情况时表示，2013年末，中国大陆总人口136 072万人，城镇常住人口73 111万人。城镇化率为53.73%，比上年提高1.16个百分点[1]。而2013年10月27日，清华中国经济社会数据中心新闻发布会发布的入户调查数据显示，中国户籍城镇化率非常之低，非农户籍人口占全国总人口的比例仅为27.6%，20年内农转非比例仅增长了7.7%个百分点[2]。 　　城镇化的日渐推进带来了新的发展契机，但城镇化不是简单的流动人口的短暂停留，而是民主与法治深入人心，市民化持续发展，城市不断扩容的过程。在传统“居者有其屋”思想的指引下，市场对于住房刚性需求愈加旺盛；但与此相对照的却是放开的商品房价格一路飙升，诸多来自农村、来自小城镇的打工者只能望商品房而兴叹。此时，小产权房的出现给这样一些城镇化边缘的打工者或者说弱势群体们提供了一个拥有城市住房的可能。 　　小产权房以其低廉的价格，距离城市较近的优势吸引了成千上万的购房人。应该说，购买小产权房的人，绝大多数是为了解决自住房的问题。买房之时，城市中的住房梦想遮蔽了他们的眼睛。其实，他们并未考虑过任何的法律风险；其实，他们只是活在城市边缘的人；其实，他们也是社会的弱势群体。 　　（一）概念 　　我国现行《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这一规定使得小产权房有了诞生的可能。 　　应该说，小产权房并不是一个严格意义上的法律概念，也没有一个学界统一的界定，但通常来讲，凡在集体土地上修建，并出售给非本集体成员的房产都可称为小产权房。有学者认为小产权房有三大特征，一是没有国家法定的房屋所有权证书，不受法律保护；二是小产权房价格低廉，颇受民众追捧；三是小产权房的流转受到限制[3]。 　　综上，笔者认为，凡修建于集体土地之上，没有通过国家住房管理部门合法审批，不能获得国家法定的房屋土地所有权证书，并出售给非本集体成员的房产即为小产权房。而购买了此类小产权房的非本集体成员，即本文所称小产权房买受人。 　　（二）小产权房发展现状及其分类 　　1.小产权房发展现状。据网易财经转载《南方都市报》（深圳）《中国小产权房面积逾66亿平方米巨大体量致清理难》报道，如今，小产权房面积逾