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小产权房问题的研究 　　[摘 要] 小产权房问题折射出我国城市与农村之间的现实差距，尽管国土、住建等部门不至一次的强调小产权房不受法律的保护，有些地方也强拆了一些小产权房，但从发展趋势看，在国家城市住房保障体系尚不健全、城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍具有较大的需求空间。简单的强拆并不能从根本上解决小产权房问题，对于小产权房的治理，有条件的合法化才是正确的选择。 　　[关键词] 小产权房；法律属性；法律规制 　　【中图分类号】 D92 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2014）03-070-2 　　在我国商品房价格不断上涨的背景下，“小产权房”这一现象逐渐受到社会关注。近几年，由于商品房房价居高不下，一部分城市居民在房价面前望而却步，把目光转向了小产权房来解决住房的刚性需求。与此同时，房地产开发商与农村集体组织也竞相利用这一需求，通过合并或置换宅基地等形式开发建设商品房住宅，销售给市区的购房者，小产权房因此而产生。目前，小产权房的数量一直处于扩大趋势，其带来的问题也日益明显。 　　一、小产权房的法律属性 　　当前我国出现的小产权房普遍出现在村镇地区，小产权房这一概念并非严格上的法律概念，而是人们在实践中的一种俗称，也称为“乡产权房”。外界对小产权房的定义通常为：在集体土地上建造的，对非农业户口人员进行销售而形成的一种特殊权属状态的房屋。此处的集体土地应当包括三种，即农用地、农村宅基地以及农村其他建设用地。之所以叫做小产权房，其与商品房的本质区别在于房屋产权证明的发证机关不同。商品房产权是由国家统一制作并颁发房屋所有权证、国有土地使用权证，而小产权房则是由乡镇政府或者村委会私自颁发的“房屋所有权证”或“荣誉村民证书”，来证明房屋产权。现阶段的小产权房的表现形式主要有以下几种：其一，是由于农村人口逐渐增加，其对住宅的需求也随之增加，面对这一问题，村委会在宅基地上或集体所有土地上集中建设住宅，并由村委会颁发产权证明；其二，是在房屋买卖的环节由村民把闲置的住宅转让给非本村村民或城市居民；其三，是房地产开发商或集体组织从经济利益的角度出发，将宅基地或集体所有土地开发的房屋以销售“商品房”的方式卖给非集体成员的城市居民。 　　对于小产权房的违法性问题，目前学界均认为小产权房的建设行为违反了法律的强制性规定，不受法律保护。原因在于：首先，根据我国《宪法》规定，我国土地所有权只有两种主体，即为国家与集体，这是由我国土地社会主义公有制决定的。此外，我国《土地管理法》规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除法定由国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《土地管理法》对集体土地的使用作出了限制，即集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且在集体土地上只能经批准后修建乡镇企业、公共设施、公益事业建设或者由村民建设住宅，其他用途需要使用土地则需要依法申请使用国有土地。由《土地管理法》的规定可见，小产权房显然不在修建乡镇企业或公用设施的范畴内。开发商只有在集体土地收归国有，并依法支付土地出让金后才能获得国有土地的使用权，才能在集体土地上建设商品房并出售。小产权房的建造过程中并未经过国家征收集体土地再出让的法定程序，因此，小产权房的建设违反了我国法律的强制性规定。由于小产权房无法获得由国家政府部门颁发的国有土地使用权证与房屋所有权证，则小产权房无法完成房屋的初始登记，不能获得房屋产权证照，更不能受到法律的保护。 　　二、小产权房的成因 　　对于小产权房的产生，现阶段，主要有以下几个原因： 　　第一，城市化进程中不断增长的住房需求。当前我国城市化进程发展迅速，越来越多的城市人口促使房屋的需求量不断增加，而城市土地有限，开发商又不断抬价，导致城市居民把买房的需求转向附近的农村、郊区。与此同时，农村大量土地也在城市化进程中被征收或征用，农民失去生产的土地之后只能依靠自己的宅基地来获得收入。村民通过一对一地调换宅基地或通过市场价格的调整，村民除了获得一处住房以外，还能获得两三套住房的补贴。因此，村民将剩余的房子卖掉即形成了小产权房。 　　第二，高房价促使小产权房诞生。随着近几年房地产泡沫的不断扩大，城市房价居高不下，促使许多城市居民无力购买商品房而将购房目标转向了农村的小产权房。与城市商品房相比，小产权房的价格一般只有普通商品房的一半。之所以小产权房的价格明显低于商品房，其本质原因在于小产权房的开发成本中并未包括土地出让金和相关税费的部分。成本降低自然售价随之降低，也就促使小产权房的需求不断升高。 　　第三，各方利益博弈的结果。一方面，由于我国法律规定农民集体所有的土地只有在国家征收后变为国有土地才能在市场上流转，否则不允许集体土地进行流转