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小区物业管理现存法律问题及对策的探讨 　　[摘 要]本文通过对大连市小区物业管理现状的调查，通过对数据资料的整理、分析，探求当前物业管理纠纷的根源之所在，同时借鉴国外优秀解决方案，力图找出突破口，探讨出一条解决之道供房地产行政主管部门决策参考。 　　[关键词]物业管理 现存问题 对策 　　本文是大连大学本科生创新教育基金项目资助项目 　　 　　一、研究背景 　　随着房地产业的蓬勃发展，小区物业管理作为一种企业化的服务模式正处在不断地探索与发展之中。物业公司、业主、开发商各方利益的冲突，以及现行法律法规的不完善导致物业管理纠纷不断。譬如，业主和物业服务企业的双向选择的机制难以建立，物业服务企业与开发商的责任关系混乱等一系列问题的出现。为更好地引导这一新兴的综合性经营服务行业的健康发展。各种住宅小区的物业管理建议和条例纷纷出台。由于目前我国仍未形成健全的物业管理机制，一些物业服务公司乘机钻法律的空子，使广大业主的权益受到了侵害，而无法有效的运用法律手段来维护自己的合法权益。 　　 　　二、研究设计 　　（一）问卷设计 　　我们的问卷结构主要由封面信、指导语、问题、编码等几个部分组成。问卷问题分为八个部分，从不同角度获取研究所需的信息。问卷设计尽可能使每一个问题规范化、标准化，即问卷提出的每一个问题的变量、指标都予以明确规定，确保文字尽可能保证简明扼要，通俗易懂，使所有受访者做出一致的正确理解；为了使被调查者配合调查，在设计中把能引起被调查者兴趣的问题放在了前面，把容易引起他们紧张和顾虑的问题放在了后面。 　　（二）研究样本 　　大连市目前有小区353 个，考虑到调查的可行性，我们采取了抽样调查的调查方法，随机选取了其中12个小区，集中分发问卷，历时3个月发放问卷530份，收回有效问卷505份。 　　（三）分析方法 　　主要采取频数法，分析其次数分布，得出较为真实可信的数据资料。 　　 　　三、问卷分析及结果 　　课题组经调查所得到的被调查者的基本信息 　　被调查业主的年龄分布 　　图1被调查业主的性别比例分布 　　图2 　　由上图可见本次调查的受访者的年龄分布，情况基本符合我国的人口现状，性别比例也基本符合1：1的理想比例，因此本次调查所得到的数据是真实可信，并且具有一定的代表性。 　　根据问卷设计时所采取的结构形式，分析分为8个板块。 　　（一）小区居住环境问题 　　在所调查的小区概况如下： 　　1.小区的水电排污系统的规划布局和运行情况 　　（1）39.1%表示满意 　　（2）51.1%表示一般 　　（3）9.8%表示不满意 　　2. 您认为您所居住的小区的环境状况 　　（1）31.5%感觉“清净安静环境怡人 ” 　　（2）54.3%的感觉一般 　　（3）有14.1%感觉自己居住的小区脏乱不堪 　　3.考察小区内挤占共用道路的情况 　　（1） 21.3%表示经常有占用共用道路的情况 　　（2）49.4%表示偶尔有 　　（3）29.2%表示从来没有 　　以上三组问题的次数分布图基本呈对称分布，曲线两端基本持平，表明众多业主对自己所居住的小区环境评价一般。 　　（二）小区安全保障问题 　　问卷的第4、5、、6、7使针对小区安全保障问题设计的。 　　问 “进出您所居住的小区，需要出示特别的证件吗”71.6%的业主表示不需要，28.1%的业主表示需要，目前绝大部分小区为了方便业主的进出，采用开敞式的设计布局，直接面向外部社会，但也有一小部分小区需要证件，如我们重点调查的沙河口区星海中龙园小区，该小区属于高档封闭小区，用磁卡辨别身份，并用来开启小区大门。 　　问“物业管理公司所进行的例行的巡逻，您觉得”， 38.2%的业主表示安全感增强， 41.6的业主表示巡逻范围小，另有19.1%的业主对物业管理公司的巡逻持无所谓的态度。 　　问“您所居住的小区出现过高空抛物的现象吗”，在所调查的小区中13.8%的业主表示能经常看见，47.9%的业主表示很少看到，另有38.3%的业主表示从来没有见过，小区出现的高空抛物现象曾经引起人们的一度关注，本次调查特意设计了一题予以考察在大连地区的情况。 　　问“小商小贩进入您所居住的小区”，在调查中我们发现37.4%的业主表示物业服务公司的保安人员一般不会让其随便进入，却有54.9%的认为他们可以随便进出，另有7.7%的业主表示于门卫熟悉的可以自由进出。 　　（三）小区物业服务企业的服务质量及收费问题 　　物业服务质量及收费问题是物业管理服务的核心，而物业纠纷的也往往起因于此；在所调查的小区中65.6% 的业主认为自己小区的物业服务水平与其所收取的费用相适应，另有34.4%的业主认为相差很大。作为小区业主有权利知道自己